Налоговые советы для иностранных инвесторов на португальском рынке недвижимости

Last updated: 28 мая, 2026 By E-Residence Legal Team

Португалия со своей яркой культурой, отличной погодой, красивыми пейзажами и устойчивой экономикой стала привлекательным направлением для инвесторов в недвижимость по всему миру. За последнее десятилетие португальский рынок недвижимости демонстрировал стабильный рост и устойчивость, что делает его идеальным выбором для тех, кто ищет стабильные и прибыльные инвестиции. Однако при решении инвестировать в португальскую недвижимость важно понимать налоговую систему страны для обеспечения максимальной прибыльности и гладкого прохождения сделок.

Налоговый ландшафт Португалии: обзор

Навигация по португальскому налогу может поначалу показаться сложной для иностранных инвесторов. Однако правильное понимание этой сложной, но структурированной налоговой системы может стать решающим фактором между хорошей и выгодной инвестицией.

В Португалии основные налоги, связанные с владением имуществом, включают налог на передачу имущества (IMT), гербовый сбор и ежегодный налог на имущество (IMI). IMT — это переменный налог, ставки которого варьируются от 1% до 8%, в зависимости от стоимости и характера недвижимости. Гербовый сбор, напротив, установлен в размере 0,8% от стоимости недвижимости. Наконец, IMI варьируется от 0,3% до 0,8% от стоимости налоговой регистрации недвижимости, при этом ставки различаются в зависимости от типа объекта и местоположения.

Но сложность налогового ландшафта Португалии выходит за рамки этих базовых налогов. Португалия предлагает различные специальные налоговые режимы, такие как программа Non-Usual Resident (NHR) и сеть соглашений о двойном налогообложении с многочисленными странами, которые могут работать в пользу иностранных инвесторов. Эти меры могут не только снизить налоговое бремя, но и предотвратить двойное налогообложение, что станет значительным преимуществом для международных инвесторов.

Ключевые налоги, связанные с португальскими сделками с недвижимостью: подробный обзор

Участие в сделках с недвижимостью в Португалии, как и в любом другом случае, связано с определённой степенью налоговой ответственности. Знание этих налогов поможет вам точно составить бюджет и, возможно, определить области, где можно принимать налогово эффективные решения. Вот некоторые из ключевых налогов, связанных с португальскими сделками с недвижимостью.

• Налог на передачу имущества (IMT)

Налог на передачу имущества, известный как Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT), — это обязательный налог, который оплачивается покупателями при покупке недвижимости. Ставка IMT варьируется в зависимости от типа и стоимости недвижимости, при этом ставка варьируется от 1% до 8% для объектов стоимостью свыше €550,000. Важно отметить, что для роскошных объектов или объектов в обеспеченных районах налоговая ставка может достигать 7,5%.

Например, если вы приобретаете недвижимость стоимостью €300,000, IMT будет примерно €7,000. Этот налог обычно подлежит уплате до завершения покупки, и ответственность за её оплату лежит на покупателе.

• Гербовый сбор (Imposto do Selo)

Помимо IMT, покупатели также должны платить гербовый сбор, известный как Imposto do Selo, при покупке недвижимости. Этот налог применяется к заявленной стоимости покупки недвижимости или его налоговой регистрации, в зависимости от того, что выше.

Общая ставка гербового сбора составляет 0,8% от стоимости недвижимости. Однако если при покупке недвижимости задействована ипотека, к стоимости кредита взимается дополнительный гербовый сбор 0,6%.

Например, если вы покупаете недвижимость стоимостью €500,000 с ипотекой €300,000, вы заплатите €4,000 (0,8% от €500,000) гербового сбора за сделку с недвижимостью и дополнительно €1,800 (0,6% от €300,000) за ипотеку.

• Муниципальный налог на имущество (IMI)

Муниципальный налог на имущество (Imposto Municipal sobre Imóveis или IMI) — это ежегодный налог, который уплачивают владельцы недвижимости в Португалии. Ставки варьируются в зависимости от местоположения объекта и её налоговой регистрационной стоимости, ставки варьируются от 0,3% до 0,45%. Некоторые муниципалитеты предлагают сниженную ставку IMI для объектов с улучшенными показателями энергоэффективности, а также существуют исключения для малообеспеченных лиц и некоторых типов недвижимости.

Например, если вы владеете недвижимостью с налоговой регистрационной стоимостью €350,000 в муниципалитете с ставкой 0,4%, ваш годовой IMI составит €1,400.

• Налог на прирост капитала

При продаже недвижимости в Португалии вы можете быть обязаны платить налог на прирост капитала (CGT), если цена продажи выше вашей первоначальной цены. Этот налог применяется к 50% прибыли, и ставка варьируется в зависимости от того, являетесь ли вы резидентом (с учётом общих ставок подоходного налога) или нерезидентом (фиксированная ставка 28%).

Например, если вы продаёте недвижимость за €500,000, которую изначально купили за €300,000, у вас будет прирост капитала в €200,000. Как нерезидент, вы будете облагаться налогом с 50% от этой прибыли (€100,000) по фиксированной ставке 28%, что приведёт к налоговому счету в размере €28,000.

Понимание этих налогов — важный шаг в управлении финансовыми последствиями сделок с недвижимостью в Португалии. Обладая этими знаниями, вы сможете принимать обоснованные решения и потенциально оптимизировать свою налоговую позицию. Однако налоговая система Португалии может быть сложной, поэтому всегда рекомендуется консультироваться с налоговым консультантом для обеспечения полного соблюдения налоговых обязательств

Специальные налоговые режимы: привлекательный вариант для иностранных инвесторов

Приверженность Португалии привлечению иностранных инвестиций отражается в различных налоговых льготах для иностранных инвесторов. Режим нерегулярного резидента (NHR), например, предоставляет значительные налоговые льготы, включая фиксированную ставку подоходного налога в размере 20% на доходы из Португалии и возможное налоговое освобождение на иностранный доход, включая пенсии, дивиденды, роялти и процентный доход, на десять лет.

Программа Золотой визы, хотя в основном является иммиграционной программой, также имеет налоговые последствия. Поскольку обладатели Золотой визы обычно считаются налоговыми резидентами, они имеют право на преимущества программы NHR. Такое сочетание значительно снижает налоговое бремя, тем самым повышая доходность инвестиций.

Кроме того, Португалия подписала соглашения о двойном налогообложении более чем с 70 странами, чтобы предотвратить двойное налогообложение. Эти соглашения гарантируют, что вы не облагаетесь налогом дважды с одного и того же дохода и часто приводят к снижению ставок удержания.

Понимание налога на доход от аренды в Португалии: подробный обзор

Сдача недвижимости в Португалии может быть прибыльным предприятием для иностранных инвесторов. Независимо от того, планируете ли вы арендовать виллу для отдыха на побережье Алгарве или квартиру в оживлённом Лиссабоне, вы получите значительный доход. Однако крайне важно понимать налоговые последствия этого дохода, чтобы оптимизировать отдачу от инвестиций.

В Португалии доход от аренды относится к категории доходов «Категории F» и подлежит определённым налоговым ставкам. Точный налог, который вы будете платить, зависит от вашего статуса резидента или нерезидента, а также от специальных налоговых режимов, на которые вы можете претендовать под это.

• Для нерезидентов

Если вы не являетесь резидентом и получаете доход от аренды с вашей португальской недвижимости, вы будете облагаться налогом по фиксированной ставке 28%. Эта ставка действует независимо от того, какой доход вы получаете. Например, если вы зарабатываете 10 000 евро на аренде в течение года, вам придётся заплатить 2 800 евро по налогам.

• Для жителей

Для португальских налоговых резидентов доход от аренды подлежит общим ставкам прогрессивного подоходного налога Португалии. Эти ставки начинаются с 14,5% для дохода до €7,112 и поднимаются до 48% для доходов выше €80,882. Например, если ваш годовой доход от аренды составляет €20,000, вы попадёте в налоговую категорию 28,5% и задолжаете €5,700 налогов.

• Режим нерегулярного проживания

В рамках усилий Португалии по привлечению иностранных инвестиций режим Non-Permanent Resident (NHR) позволяет соответствующим лицам платить фиксированную ставку подоходного налога в размере 20% с определённого дохода из португальских источников, включая доход от аренды. Такая благоприятная ставка может привести к значительной налоговой экономии. Если вы находитесь в режиме NHR и получаете доход от аренды в размере 20 000 евро, вы заплатите всего €4 000 налогов — значительная экономия по сравнению со ставками для нерезидентов и резидентов.

• НДС на доход от аренды

При сдаче недвижимости в аренду в Португалии также необходимо учитывать последствия налога на добавленную стоимость (НДС). В целом, доход от долгосрочной аренды освобождается от НДС. Однако если вы предоставляете краткосрочные услуги по размещению — аналогичные услугам отелей — вы считаетесь предоставляющей налогооблагаемую услугу.

Например, если вы сдаёте свою недвижимость в аренду через такие платформы, как Airbnb, Booking.com или подобные, этот доход может подлежать стандартной ставке НДС в размере 23%. Если вы зарабатываете €10,000 на краткосрочной аренде, вам придётся заплатить €2,300 в виде НДС.

Однако существуют пороги и исключения, поэтому крайне важно проконсультироваться с налоговым консультантом, чтобы полностью понять свои обязательства по НДС.

• Удерживаемый налог

Наконец, важно знать о возможных налоговых обязательствах по удержанию. В некоторых случаях арендаторы обязаны удерживать процент от арендной платы (обычно 25%) и выплачивать его непосредственно португальским налоговым органам от имени арендодателя.

Ориентироваться в тонкостях налога на доход от аренды в Португалии может быть сложно, но с чётким пониманием этих аспектов вы сможете принимать обоснованные решения, которые оптимизируют вашу прибыльность и сохранят соответствие португальскому налоговому законодательству.

Привлечение профессиональных консультантов

Сложность налоговой системы Португалии требует профессионального руководства. Налоговые консультанты со специализированными знаниями рынка недвижимости Португалии помогут вам понять налоговые обязательства и выявить потенциальные возможности для снижения налогов. Например, налоговый консультант может помочь вам стратегически использовать режим NHR или структурировать ваши инвестиции с целью минимизации налога на прирост капитала. В среднем профессиональные консультанты могут брать от €150 до €300 в час, но инвестиции часто оправдывают свои затраты при сложных сделках.

Заключение

Инвестиции в португальский рынок недвижимости обещают привлекательную прибыль, но понимание налоговой среды крайне важно. Тщательно планируя и используя специальные налоговые режимы Португалии, иностранные инвесторы могут увеличить свою прибыль и обеспечить налогово эффективные инвестиции. Помните, что налоговое законодательство может измениться, и рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом перед крупными инвестициями.

Last updated: 28.05.2026