Португалія з її яскравою культурою, чудовою погодою, красивими пейзажами та міцною економікою стала привабливим місцем для інвесторів у нерухомість у всьому світі. Протягом останнього десятиліття португальський ринок нерухомості демонстрував стабільне зростання та стійкість, що робить його ідеальним вибором для тих, хто шукає стабільні та вигідні інвестиції. Однак, приймаючи рішення інвестувати в португальську нерухомість, розуміння податкової системи країни має важливе значення для забезпечення максимальної прибутковості та безперебійних транзакцій.
Податковий ландшафт Португалії: огляд
Навігація в лабіринті португальських податків спочатку може здатися непосильною для іноземних інвесторів. Однак правильне розуміння цієї складної, але структурованої податкової системи може зробити різницю між хорошою та чудовою інвестицією.
У Португалії основними податками, пов'язаними з володінням майном, є податок на передачу майна (IMT), гербовий збір і щорічний податок на майно (IMI). IMT є змінним податком зі ставками від 1% до 8%, залежно від вартості та характеру нерухомості. Гербовий збір, з іншого боку, фіксований у розмірі 0,8% від вартості майна. Нарешті, IMI варіюється від 0,3% до 0,8% від податкової реєстраційної вартості об'єкта нерухомості, причому ставки відрізняються залежно від типу нерухомості та місця розташування.
Але тонкощі податкового ландшафту Португалії виходять за рамки цих базових податків. Португалія пропонує різні спеціальні податкові режими, такі як програма Non-Habitual Resident (NHR) та мережу угод про уникнення подвійного оподаткування з багатьма країнами, які можуть працювати на користь іноземного інвестора. Ці заходи можуть не тільки зменшити податкове навантаження, але й запобігти подвійному оподаткуванню, що виявиться значною перевагою для міжнародних інвесторів.
Основні податки, пов'язані з операціями з нерухомістю в Португалії: детальний огляд
Участь в операціях з нерухомістю в Португалії, як і в будь-якій іншій країні, передбачає певний ступінь податкового зобов'язання. Знання цих податків може допомогти вам точно скласти бюджет і потенційно визначити сфери, в яких ви могли б приймати ефективні з точки зору оподаткування рішення. Ось деякі з ключових податків, пов'язаних з португальськими операціями з нерухомістю.
- Податок на передачу майна (IMT)
Податок на передачу власності, відомий як Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT), є обов'язковим податком, який сплачують покупці під час купівлі нерухомості. Ставка IMT варіюється залежно від типу та вартості нерухомості, зі ставками від 1% до 8% для нерухомості вартістю понад 550 000 євро. Важливо зазначити, що для розкішної нерухомості або нерухомості, розташованої в заможних районах, ставка податку може досягати 7,5%.
Наприклад, якщо ви купуєте нерухомість вартістю 300 000 євро, IMT становитиме приблизно 7 000 євро. Цей податок, як правило, сплачується до завершення покупки, і покупець несе відповідальність за забезпечення оплати.
- Гербовий збір (Imposto do Selo)
На додаток до IMT, покупці також повинні сплатити гербовий збір, відомий як Imposto do Selo, під час покупки нерухомості. Цей податок застосовується до задекларованої вартості придбання нерухомості або її реєстраційної податкової вартості, залежно від того, яка з них вища.
Загальна ставка гербового збору становить 0,8% від вартості нерухомості. Однак, якщо іпотека пов'язана з купівлею нерухомості, до вартості кредиту застосовується додатковий гербовий збір у розмірі 0,6%.
Наприклад, якщо ви купуєте нерухомість вартістю 500 000 євро за іпотечним кредитом 300 000 євро, ви заплатите 4 000 євро (0,8% від 500 000 євро) гербового збору за операцію з нерухомістю та додатково 1 800 євро (0,6% від 300 000 євро) за іпотеку.
- Податок на муніципальне майно (ІМІ)
Муніципальний податок на майно (Imposto Municipal sobre Imóveis або IMI) – це щорічний податок, який сплачують власники нерухомості в Португалії. Ставки варіюються залежно від місця розташування об'єкта нерухомості та його податкової реєстраційної вартості зі ставками від 0,3% до 0,45%. Деякі муніципалітети пропонують знижену ставку IMI для об'єктів нерухомості з покращеними рейтингами енергоефективності, а також існують винятки для осіб з низьким рівнем доходу та певних типів нерухомості.
Наприклад, якщо ви володієте нерухомістю з податковою реєстраційною вартістю 350 000 євро в муніципалітеті, де застосовується ставка 0,4%, ваш річний IMI становитиме 1 400 євро.
- Податок на приріст капіталу
Коли ви продаєте нерухомість у Португалії, ви можете бути зобов'язані сплатити податок на приріст капіталу (CGT), якщо ціна продажу вища за початкову ціну покупки. Цей податок застосовується до 50% прибутку, і ставка варіюється залежно від того, чи є ви резидентом (за загальними ставками податку на прибуток) чи нерезидентом (фіксована ставка 28%).
Наприклад, якщо ви продаєте нерухомість за 500 000 євро, яку спочатку купили за 300 000 євро, ви отримуєте приріст капіталу в розмірі 200 000 євро. Як нерезидент, ви оподатковуватимете 50% цього прибутку (100 000 євро) за єдиною ставкою 28%, що призведе до податкового рахунку в розмірі 28 000 євро.
Розуміння цих податків є важливим кроком в управлінні фінансовими наслідками операцій з нерухомістю в Португалії. Володіючи цими знаннями, ви можете приймати обґрунтовані рішення та потенційно оптимізувати свою податкову позицію. Однак податкова система Португалії може бути складною, тому завжди бажано проконсультуватися з податковим консультантом, щоб забезпечити повне дотримання податкових зобов'язань
Спеціальні податкові режими: привабливий варіант для іноземних інвесторів
Прагнення Португалії залучати іноземні інвестиції відображається в різних податкових пільгах для іноземних інвесторів. Режим нерезидентів (NHR), наприклад, надає значні податкові переваги, включаючи фіксовану ставку податку на прибуток у розмірі 20% на дохід із джерелом походження з Португалії та потенційне звільнення від оподаткування іноземних доходів, включаючи пенсії, дивіденди, роялті та процентні доходи, протягом десяти років.
Програма «Золота віза», хоча в першу чергу є імміграційною програмою, також має податкові наслідки. Оскільки власники «Золотої візи» зазвичай кваліфікуються як податкові резиденти, вони мають право на пільги програми NHR. Таке поєднання дозволяє значно знизити податкове навантаження, тим самим підвищивши рентабельність інвестицій.
Крім того, Португалія підписала угоди про уникнення подвійного оподаткування з більш ніж 70 країнами для запобігання подвійному оподаткуванню. Ці угоди гарантують, що ви не оподатковуватимете один і той самий дохід двічі, і часто можуть призвести до зниження ставок податку на доходи нерезидентів.
Розуміння податку на прибуток від оренди в Португалії: детальний огляд
Здача нерухомості в оренду в Португалії може стати прибутковим підприємством для іноземних інвесторів. Незалежно від того, чи плануєте ви орендувати віллу для відпочинку на узбережжі Алгарве чи квартиру в галасливому Лісабоні, ви отримаєте значний дохід. Однак дуже важливо розуміти податкові наслідки цього доходу, щоб оптимізувати рентабельність інвестицій.
У Португалії дохід від оренди підпадає під категорію доходів категорії "F" і обкладається певними податковими ставками. Точний податок, який ви сплачуватимете, залежить від вашого статусу резидента чи нерезидента, а також від будь-яких спеціальних податкових режимів, на які ви можете претендувати.
- Для нерезидентів
Якщо ви нерезидент і отримуєте дохід від оренди своєї португальської нерухомості, ви будете оподатковуватися за єдиною ставкою 28%. Ця ставка застосовується незалежно від розміру доходу, який ви отримуєте. Наприклад, якщо ви заробляєте 10 000 євро доходу від оренди за рік, ви повинні будете сплатити 2 800 євро податків.
- Для резидентів
Для податкових резидентів Португалії дохід від оренди обкладається загальними прогресивними ставками податку на прибуток Португалії. Ці ставки починаються з 14,5% для доходу до 7 112 євро і зростають до 48% для доходу понад 80 882 євро. Наприклад, якщо ваш річний дохід від оренди становить 20 000 євро, ви потрапите в податкову групу 28,5%, заборгувавши 5 700 євро податків.
- Режим непостійного проживання
У рамках зусиль Португалії щодо залучення іноземних інвестицій режим непостійного резидента (NHR) дозволяє особам, які відповідають вимогам, сплачувати фіксовану ставку податку на прибуток у розмірі 20% з певного доходу з португальського походження, який може включати дохід від оренди. Така вигідна ставка може призвести до значної економії податків. Якщо ви перебуваєте під режимом NHR і отримуєте 20 000 євро доходу від оренди, ви заплатите лише 4 000 євро податків — значна економія порівняно з ставками як для нерезидентів, так і для резидентів.
- ПДВ на дохід від оренди
Здаючи нерухомість в оренду в Португалії, ви також повинні знати про наслідки податку на додану вартість (ПДВ). Як правило, дохід від довгострокової оренди звільняється від ПДВ. Однак, якщо ви надаєте послуги короткострокового проживання, подібні до тих, що надаються готелями, ви вважаєтеся таким, що надає оподатковувану послугу.
Наприклад, якщо ви здаєте своє помешкання в оренду через такі платформи, як Airbnb, Booking.com тощо, цей дохід може обкладатися стандартною ставкою ПДВ у розмірі 23%. Отже, якщо ви заробляєте 10 000 євро на короткостроковій оренді, вам потрібно буде сплатити 2 300 євро ПДВ.
Однак існують порогові значення та винятки, тому дуже важливо проконсультуватися з податковим консультантом, щоб повністю зрозуміти свої зобов'язання з ПДВ.
- Податок на репатріацію
Нарешті, важливо знати про потенційні податкові зобов'язання щодо утримання. У деяких випадках орендарі зобов'язані утримувати відсоток від орендної плати (зазвичай 25%) і сплачувати його безпосередньо податковим органам Португалії від імені орендодавця.
Навігація в тонкощах податку на прибуток від оренди в Португалії може бути складною, але з чітким розумінням цих аспектів ви можете приймати обґрунтовані рішення, які оптимізують вашу прибутковість, зберігаючи при цьому дотримання податкового законодавства Португалії.
Залучення професійних консультантів
Складність податкової системи Португалії зумовлює необхідність професійного супроводу. Податкові консультанти, які мають спеціальні знання на ринку нерухомості Португалії, можуть допомогти вам зрозуміти податкові зобов'язання та визначити потенційні можливості для економії податків. Наприклад, податковий консультант може допомогти вам стратегічно використовувати режим NHR або структурувати ваші інвестиції, щоб мінімізувати податок на приріст капіталу. У середньому професійні консультанти можуть стягувати від 150 до 300 євро на годину, але інвестиції часто варті витрат на складні транзакції.
Висновок
Інвестиції в португальський ринок нерухомості обіцяють привабливі прибутки, але розуміння податкового ландшафту має вирішальне значення. Ретельно плануючи та використовуючи спеціальні податкові режими Португалії, іноземні інвестори можуть збільшити свій прибуток та забезпечити ефективну з точки зору оподаткування інвестицію. Пам'ятайте, що податкове законодавство може змінюватися, тому бажано проконсультуватися з податковим консультантом, перш ніж робити значні інвестиції.