Податкові поради для іноземних інвесторів на португальському ринку нерухомості

Податкові поради для іноземних інвесторів на португальському ринку нерухомості

Last updated: 28 Травня, 2026 By E-Residence Legal Team

Португалія зі своєю яскравою культурою, чудовою погодою, мальовничими краєвидами та міцною економікою стала привабливим напрямком для інвесторів у нерухомість по всьому світу. За останнє десятиліття португальський ринок нерухомості демонструє стабільне зростання та стійкість, що робить його ідеальним вибором для тих, хто шукає стабільні та прибуткові інвестиції. Однак, коли ви вирішуєте інвестувати в португальську нерухомість, важливо розуміти податкову систему країни для забезпечення максимальної прибутковості та безперебійних операцій.

Податковий ландшафт Португалії: огляд

Орієнтуватися в лабіринті португальських податків спочатку може здатися складним для іноземних інвесторів. Однак правильне розуміння цієї складної, але структурованої податкової системи може стати різницею між доброю та вигідною інвестицією.

У Португалії основні податки, пов’язані з володінням майном, включають податок на передачу майна (IMT), гербовий збір та щорічний податок на майно (IMI). IMT — це змінний податок, ставки якого коливаються від 1% до 8%, залежно від вартості та характеру нерухомості. Гербовий збір, навпаки, встановлений у розмірі 0,8% від вартості нерухомості. Нарешті, IMI варіюється від 0,3% до 0,8% від податкової реєстраційної вартості нерухомості, при цьому ставки відрізняються залежно від типу та розташування.

Але складність податкового ландшафту Португалії виходить за межі цих базових податків. Португалія пропонує різні спеціальні податкові режими, такі як програма Non-Habitual Resident (NHR) та мережу угод про подвійне оподаткування з багатьма країнами, які можуть працювати на користь іноземних інвесторів. Ці заходи можуть не лише зменшити податкове навантаження, а й запобігти подвійному оподаткуванням, що стане значною перевагою для міжнародних інвесторів.

Ключові податки, пов’язані з операціями з нерухомістю в Португалії: детальний огляд

Участь у операцій з нерухомістю в Португалії, як і будь-де ще, передбачає певний рівень податкової відповідальності. Знання цих податків допоможе вам точно спланувати бюджет і потенційно визначити сфери, де можна приймати податково ефективні рішення. Ось деякі з ключових податків, пов’язаних із португальськими операціями з нерухомістю.

  • Податок на передачу майна (IMT)

Податок на передачу майна, відомий як Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT), є обов’язковим податком, який сплачується покупцями під час купівлі нерухомості. Ставка IMT змінюється залежно від типу та вартості нерухомості, при цьому ставки коливаються від 1% до 8% для об’єктів вартістю понад €550,000. Важливо зазначити, що для розкішних об’єктів або нерухомості у заможних районах ставка податку може сягати до 7,5%.

Наприклад, якщо ви купуєте нерухомість вартістю €300,000, IMT буде приблизно €7,000. Цей податок зазвичай сплачується до завершення покупки, і відповідальність за її оплату лежить на покупці.

  • Гербовий збір (Imposto do Selo)

Окрім IMT, покупці також повинні сплатити гербовий збір, відомий як Imposto do Selo, під час купівлі нерухомості. Цей податок застосовується до декларованої купівельної вартості нерухомості або її податкової реєстраційної вартості, залежно від того, що є вищим.

Загальна ставка гербового збору становить 0,8% від вартості нерухомості. Однак, якщо при купівлі нерухомості пов’язана іпотека, до вартості кредиту застосовується додатковий гербовий збір у 0,6%.

Наприклад, якщо ви купуєте нерухомість вартістю €500,000 з іпотекою €300,000, ви сплатите €4,000 (0,8% від €500,000) гербового збиру за угоду з нерухомістю та додатково €1,800 (0,6% від €300,000) за іпотеку.

  • Муніципальний податок на майно (IMI)

Муніципальний податок на майно (Imposto Municipal sobre Imóveis або IMI) — це щорічний податок, який сплачують власники нерухомості в Португалії. Ставки змінюються залежно від розташування нерухомості та її податкової реєстраційної вартості, ставки коливаються від 0,3% до 0,45%. Деякі муніципалітети пропонують знижену ставку IMI для нерухомості з покращеними показниками енергоефективності, а також існують винятки для малозабезпечених осіб та певних типів нерухомості.

Наприклад, якщо ви володієте нерухомістю з податковою реєстраційною вартістю €350,000 у муніципалітеті, де діє ставка 0,4%, ваш річний IMI становитиме €1,400.

  • Податок на приріст капіталу

Коли ви продаєте нерухомість у Португалії, ви можете бути звинувачені у сплаті податку на приріст капіталу (CGT), якщо ціна продажу вища за вашу початкову ціну покупки. Цей податок застосовується до 50% прибутку, і ставка змінюється залежно від того, чи є ви резидентом (з урахуванням загальної ставки податку на доходи) чи нерезидентом (фіксована ставка 28%).

Наприклад, якщо ви продаєте нерухомість за €500,000, яку спочатку придбали за €300,000, у вас буде капітальний приріст у €200,000. Як нерезидент, ви будете оподатковуватися з 50% цього прибутку (€100,000) за фіксованою ставкою 28%, що призведе до податкового рахунку €28,000.

Розуміння цих податків є важливим кроком у управлінні фінансовими наслідками операцій з нерухомістю в Португалії. Маючи ці знання, ви зможете приймати обґрунтовані рішення та потенційно оптимізувати свою податкову позицію. Однак податкова система Португалії може бути складною, тому завжди рекомендується консультуватися з податковим консультантом для повного виконання податкових зобов’язань

Спеціальні податкові режими: привабливий варіант для іноземних інвесторів

Відданість Португалії залученню іноземних інвестицій відображається у різних податкових пільгах для іноземних інвесторів. Режим непостійного резидента (NHR), наприклад, надає значні податкові переваги, включно з фіксованою ставкою податку на доходи у розмірі 20% на доходи з португальських джерел та потенційним податковим звільненням на іноземні доходи, включно з пенсіями, дивідендами, роялті та відсотками, протягом десяти років.

Програма Золотої візи, хоча й переважно є імміграційною, також має податкові наслідки. Оскільки власники Золотої візи зазвичай відповідають податковим резидентам, вони мають право на пільги програми NHR. Таке поєднання може суттєво зменшити податкове навантаження, тим самим підвищуючи рентабельність інвестицій.

Крім того, Португалія підписала угоди про подвійне оподаткування з понад 70 країнами, щоб запобігти подвійному оподаткуванням. Ці угоди гарантують, що ви не будете оподатковуватися двічі з одного й того ж доходу і часто можуть призвести до зниження ставок утримання податку.

Розуміння податку на доходи від оренди в Португалії: детальний огляд

Здача нерухомості в оренду в Португалії може бути прибутковою справою для іноземних інвесторів. Чи плануєте ви орендувати віллу для відпочинку на узбережжі Алгарве, чи квартиру в жвавому Лісабоні, ви зможете отримати значний дохід. Однак важливо розуміти податкові наслідки цього доходу, щоб оптимізувати рентабельність інвестицій.

У Португалії орендний дохід належить до категорії доходів «Категорії F» і підлягає певним податковим ставкам. Точний податок, який ви сплатите, залежить від вашого статусу резидента або нерезидента, а також від особливих податкових режимів, на які ви можете претендувати.

  • Для нерезидентів

Якщо ви нерезидент і отримуєте дохід від оренди своєї португальської нерухомості, вас оподатковуватимуть за фіксованою ставкою 28%. Ця ставка застосовується незалежно від обсягу доходу, який ви отримуєте. Наприклад, якщо ви заробляєте €10,000 від оренди протягом року, ви будете винні €2,800 податків.

  • Для мешканців

Для португальських податкових резидентів орендний дохід підлягає загальним прогресивним податковим ставкам Португалії. Ці ставки починаються з 14,5% для доходу до €7,112 і зростають до 48% для доходу понад €80,882. Наприклад, якщо ваш річний орендний дохід становить €20,000, ви потрапите до податкової категорії 28,5%, заборговавши €5,700 податків.

  • Режим непостійного проживання

У рамках зусиль Португалії щодо залучення іноземних інвестицій, режим непостійного резидента (NHR) дозволяє кваліфікованим особам сплачувати фіксовану ставку податку на доходи 20% з певного доходу з португальських джерел, що може включати орендний дохід. Ця вигідна ставка може призвести до значної податкової економії. Якщо ви перебуваєте під режимом NHR і отримуєте €20,000 орендного доходу, ви сплатите лише €4,000 податків — що є значною економією порівняно зі ставками для нерезидентів і резидентів.

  • ПДВ на дохід від оренди

При здачі нерухомості в оренду в Португалії також потрібно враховувати наслідки податку на додану вартість (ПДВ). Загалом, довгостроковий орендний дохід звільнений від ПДВ. Однак, якщо ви надаєте послуги з короткострокового проживання — подібні до тих, що надають готелі — ви вважаєтеся оподатковуваною послугою.

Наприклад, якщо ви здаєте свою нерухомість в оренду через платформи на кшталт Airbnb, Booking.com чи подібних, цей дохід може підлягати стандартній ставці ПДВ у розмірі 23%. Отже, якщо ви заробляєте €10,000 з короткострокової оренди, вам доведеться сплатити €2,300 у вигляді ПДВ.

Однак існують порогові межі та винятки, тому важливо проконсультуватися з податковим консультантом, щоб повністю зрозуміти свої зобов’язання з ПДВ.

  • Утримання податку

Нарешті, важливо знати про можливі податкові зобов’язання щодо утримання податків. У деяких випадках орендарі зобов’язані утримувати відсоток від орендної плати (зазвичай 25%) і сплачувати його безпосередньо португальським податковим органам від імені орендодавця.

Орієнтуватися в тонкощах податку на доходи від оренди в Португалії може бути складно, але з чітким розумінням цих аспектів ви зможете приймати обґрунтовані рішення, які оптимізують вашу прибутковість і залишаться у відповідності португальському податковому законодавству.

Залучення професійних консультантів

Складність податкової системи Португалії вимагає професійного консультування. Податкові консультанти зі спеціалізованими знаннями на ринку нерухомості Португалії допоможуть вам зрозуміти податкові зобов’язання та виявити потенційні можливості для зниження податків. Наприклад, податковий консультант може допомогти вам стратегічно використати режим NHR або структурувати інвестиції так, щоб мінімізувати податок на приріст капіталу. У середньому професійні консультанти можуть брати від €150 до €300 за годину, але інвестиція часто виправдовує свої витрати для складних операцій.

Висновок

Інвестування в португальський ринок нерухомості обіцяє привабливий прибуток, але розуміння податкового ландшафту є критично важливим. Ретельно плануючи та використовуючи спеціальні податкові режими Португалії, іноземні інвестори можуть збільшити свої прибутки та забезпечити податково ефективні інвестиції. Пам’ятайте, податкове законодавство може змінюватися, тому рекомендується проконсультуватися з податковим консультантом перед значними інвестиціями.

Last updated: 28.05.2026