نصائح ضريبية للمستثمرين الأجانب في السوق العقارية البرتغالية

برزت البرتغال، بثقافتها النابضة بالحياة، وطقسها الممتاز، ومناظرها الطبيعية الخلابة، واقتصادها القوي، كوجهة جذابة للمستثمرين العقاريين في جميع أنحاء العالم. على مدار العقد الماضي، أظهر سوق العقارات البرتغالية نمواً مطرداً ومرونة، مما يجعلها خياراً مثالياً للباحثين عن استثمار مستقر ومربح. ومع ذلك، عند اتخاذ قرار الاستثمار في العقارات البرتغالية، فإن فهم النظام الضريبي في البلاد أمر ضروري لضمان تحقيق أقصى قدر من الربحية وسلاسة المعاملات.

المشهد الضريبي في البرتغال: نظرة عامة

قد يبدو الإبحار في متاهة الضرائب البرتغالية مربكاً في البداية للمستثمرين الأجانب. ومع ذلك، فإن الفهم الصحيح لهذا النظام الضريبي المعقد والمنظم في نفس الوقت يمكن أن يحدث فرقاً بين الاستثمار الجيد والعظيم.

في البرتغال، تشمل الضرائب الأساسية المتعلقة بملكية العقارات في البرتغال ضريبة نقل الملكية (IMT)، وضريبة الطوابع، وضريبة الملكية السنوية (IMI). وضريبة نقل الملكية العقارية هي ضريبة متغيرة، حيث تتراوح نسبتها بين 1% و8%، حسب قيمة العقار وطبيعته. ومن ناحية أخرى، فإن ضريبة الطوابع ثابتة بنسبة 0.8% من قيمة العقار. وأخيراً، تتراوح ضريبة الدخل المتغير بين 0.3% إلى 0.8% من قيمة تسجيل العقار الضريبي، وتختلف المعدلات حسب نوع العقار وموقعه.

ولكن تعقيدات المشهد الضريبي في البرتغال تتجاوز هذه الضرائب الأساسية. فالبرتغال تقدم العديد من الأنظمة الضريبية الخاصة مثل برنامج المقيم غير المقيم بصفة غير اعتيادية (NHR) وشبكة من معاهدات الازدواج الضريبي مع العديد من الدول التي يمكن أن تعمل لصالح المستثمر الأجنبي. لا يمكن لهذه التدابير أن تقلل من العبء الضريبي فحسب، بل يمكنها أيضاً أن تمنع الازدواج الضريبي، مما يثبت أنها من المزايا الكبيرة للمستثمرين الدوليين.

الضرائب الرئيسية المتضمنة في المعاملات العقارية البرتغالية: نظرة عامة مفصلة

ينطوي الانخراط في المعاملات العقارية في البرتغال، كما هو الحال في أي مكان آخر، على درجة معينة من الالتزام الضريبي. إن إدراكك لهذه الضرائب يمكن أن يساعدك على وضع ميزانية دقيقة وربما تحديد المجالات التي يمكنك فيها اتخاذ قرارات فعالة من الناحية الضريبية. فيما يلي بعض الضرائب الرئيسية التي تنطوي عليها المعاملات العقارية البرتغالية.

• ضريبة نقل الملكية (IMT)

ضريبة نقل الملكية، والمعروفة باسم Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT)، هي ضريبة إلزامية يدفعها المشترون أثناء شراء عقار. ويختلف معدل ضريبة نقل الملكية IMT حسب نوع العقار وقيمته، حيث تتراوح نسبتها من 1% إلى 8% للعقارات التي تزيد قيمتها عن 550,000 يورو. من المهم ملاحظة أنه بالنسبة للعقارات الفاخرة أو العقارات الواقعة في المناطق الغنية، يمكن أن يصل معدل الضريبة إلى 7.5%.

على سبيل المثال، إذا قمت بشراء عقار بقيمة 300,000 يورو، فستكون ضريبة الدخل المتبادل حوالي 7,000 يورو. وتستحق هذه الضريبة بشكل عام قبل إتمام عملية الشراء، وتقع على عاتق المشتري مسؤولية ضمان دفعها.

• رسوم الطوابع (Imposto do Selo)

بالإضافة إلى ضريبة الدخل، يتعين على المشترين أيضاً دفع ضريبة الطوابع، المعروفة باسم Imposto do Selo، أثناء شراء العقار. تنطبق هذه الضريبة على قيمة شراء العقار المعلنة أو قيمة تسجيله الضريبي، أيهما أعلى.

المعدل العام لرسوم الدمغة هو 0.8% من قيمة العقار. ومع ذلك، إذا كان هناك رهن عقاري في شراء العقار، تُطبَّق رسوم دمغة إضافية بنسبة 0.6% من قيمة القرض.

على سبيل المثال، إذا اشتريت عقارًا بقيمة 500,000 يورو برهن عقاري بقيمة 300,000 يورو، فستدفع 4,000 يورو (0.8% من 500,000 يورو) كرسوم دمغة على معاملة العقار و1,800 يورو إضافية (0.6% من 300,000 يورو) للرهن العقاري.

• ضريبة الأملاك البلدية (IMI)

ضريبة الأملاك البلدية (Imposto Municipal sobre Imóveis أو IMI) هي ضريبة سنوية يدفعها مالكو العقارات في البرتغال. وتختلف المعدلات حسب موقع العقار وقيمة تسجيله الضريبي، حيث تتراوح المعدلات من 0.3% إلى 0.45%. تقدم بعض البلديات معدلاً مخفضاً لضريبة الدخل الضريبي الدولي للعقارات ذات التصنيفات المحسنة لكفاءة الطاقة، وتوجد إعفاءات للأفراد ذوي الدخل المنخفض وأنواع معينة من العقارات.

على سبيل المثال، إذا كنت تمتلك عقارًا بقيمة تسجيل ضريبي تبلغ 350,000 يورو في بلدية تطبق معدل 0.4%، فإن مؤشر الدخل المتكامل السنوي الخاص بك سيكون 1,400 يورو.

• ضريبة الأرباح الرأسمالية

عندما تبيع عقاراً في البرتغال، قد تكون مسؤولاً عن ضريبة أرباح رأس المال (CGT) إذا كان سعر البيع أعلى من سعر الشراء الأصلي. تنطبق هذه الضريبة على 50% من الأرباح، ويختلف المعدل حسب ما إذا كنت مقيماً (تخضع لمعدلات ضريبة الدخل العامة) أو غير مقيم (معدل ثابت بنسبة 28%).

على سبيل المثال، إذا قمت ببيع عقار بمبلغ 500,000 يورو اشتريته في البداية بمبلغ 300,000 يورو، فسيكون لديك مكسب رأسمالي قدره 200,000 يورو. وبصفتك غير مقيم، ستخضع للضريبة على 50% من هذا الربح (100,000 يورو) بمعدل ثابت قدره 28%، مما يؤدي إلى فاتورة ضريبية قدرها 28,000 يورو.

يُعد فهم هذه الضرائب خطوة حاسمة في إدارة الآثار المالية المترتبة على المعاملات العقارية في البرتغال. من خلال هذه المعرفة، يمكنك اتخاذ قرارات مستنيرة وربما تحسين وضعك الضريبي. ومع ذلك، يمكن أن يكون النظام الضريبي في البرتغال معقداً، لذا يُنصح دائماً باستشارة مستشار ضريبي لضمان الامتثال الكامل للالتزامات الضريبية

الأنظمة الضريبية الخاصة: خيار جذاب للمستثمرين الأجانب

ينعكس التزام البرتغال بجذب الاستثمار الأجنبي في الحوافز الضريبية المختلفة التي تقدمها للمستثمرين الأجانب. فعلى سبيل المثال، يوفر نظام "المقيم غير المقيم بصفة غير دائمة" مزايا ضريبية كبيرة، بما في ذلك معدل ضريبة دخل ثابت بنسبة 20% على الدخل البرتغالي المصدر، وإعفاء ضريبي محتمل على الدخل الأجنبي، بما في ذلك المعاشات التقاعدية وأرباح الأسهم والإتاوات وإيرادات الفوائد، لمدة عشر سنوات.

على الرغم من أن برنامج التأشيرة الذهبية هو برنامج هجرة في المقام الأول، إلا أن له آثاراً ضريبية أيضاً. بما أن حاملي التأشيرة الذهبية مؤهلون عادةً كمقيمين ضريبيين، فهم مؤهلون للحصول على مزايا برنامج الموارد البشرية الوطنية. هذا المزيج يمكن أن يقلل بشكل كبير من العبء الضريبي، وبالتالي تعزيز العائد على الاستثمار.

علاوة على ذلك، وقّعت البرتغال معاهدات ضريبية مزدوجة مع أكثر من 70 دولة لمنع الازدواج الضريبي. تضمن هذه الاتفاقيات عدم فرض الضريبة مرتين على نفس الدخل، ويمكن أن تؤدي في كثير من الأحيان إلى خفض معدلات الضريبة المقتطعة.

فهم ضريبة الدخل الإيجاري في البرتغال: نظرة تفصيلية

يمكن أن يكون تأجير العقارات في البرتغال مشروعاً مربحاً للمستثمرين الأجانب. وسواء كنت تخطط لتأجير فيلا لقضاء العطلات على طول ساحل الغارف أو شقة في لشبونة الصاخبة، فإنك ستحقق دخلاً كبيراً. ومع ذلك، من الضروري فهم الآثار الضريبية المترتبة على هذا الدخل لتحسين عائد استثمارك.

في البرتغال، يندرج دخل الإيجار تحت فئة دخل "الفئة F" ويخضع لمعدلات ضريبية محددة. وتعتمد الضريبة التي ستدفعها بالضبط على حالتك كمقيم أو غير مقيم، بالإضافة إلى أي أنظمة ضريبية خاصة قد تكون مؤهلاً لها.

• لغير المقيمين

إذا كنت غير مقيم وتحصل على دخل إيجار من عقارك في البرتغال، فستخضع للضريبة بمعدل ثابت قدره 28%. وينطبق هذا المعدل بغض النظر عن مقدار الدخل الذي تجنيه. على سبيل المثال، إذا كنت تكسب 10,000 يورو من دخل الإيجار على مدار العام، فستكون مديناً بضرائب قدرها 2,800 يورو.

• للمقيمين

بالنسبة للمقيمين الضريبيين البرتغاليين، يخضع دخل الإيجار لمعدلات ضريبة الدخل التصاعدية العامة في البرتغال. تبدأ هذه المعدلات من 14.5% للدخل الذي يصل إلى 7,112 يورو وترتفع إلى 48% للدخل الذي يزيد عن 80,882 يورو. على سبيل المثال، إذا كان دخلك السنوي من الإيجار 20,000 يورو، فسوف تندرج ضمن الشريحة الضريبية بنسبة 28.5%، مما يعني أنك ستدفع ضرائب قدرها 5,700 يورو.

• نظام غير المقيمين بصفة اعتيادية

كجزء من جهود البرتغال لجذب الاستثمار الأجنبي، يسمح نظام "المقيم غير المقيم بصفة غير دائمة" للأفراد المؤهلين بدفع معدل ضريبة دخل ثابت بنسبة 20% على بعض الدخل من مصدر برتغالي معين، والذي يمكن أن يشمل دخل الإيجار. هذا المعدل المواتي يمكن أن يؤدي إلى وفورات ضريبية كبيرة. إذا كنت خاضعًا لنظام المقيم غير المقيم وكسبت 20,000 يورو من دخل الإيجار، فستدفع 4,000 يورو فقط كضرائب - وهو توفير كبير مقارنةً بكل من معدلات غير المقيمين والمقيمين.

• ضريبة القيمة المضافة على دخل الإيجار

عند تأجير عقار في البرتغال، عليك أيضاً أن تكون على دراية بالآثار المترتبة على ضريبة القيمة المضافة. بشكل عام، يُعفى دخل الإيجار طويل الأجل من ضريبة القيمة المضافة. ومع ذلك، إذا كنت تقدم خدمات إقامة قصيرة الأجل - على غرار تلك التي تقدمها الفنادق - فإنك تعتبر تقدم خدمة خاضعة للضريبة.

على سبيل المثال، إذا كنت تؤجر ممتلكاتك من خلال منصات مثل Airbnb أو Booking.com أو ما شابه ذلك، فقد يخضع هذا الدخل لمعدل ضريبة القيمة المضافة القياسي البالغ 23%. لذا، إذا كنت تكسب 10,000 يورو من الإيجارات قصيرة الأجل، فستحتاج إلى دفع 2,300 يورو كضريبة قيمة مضافة.

ومع ذلك، هناك عتبات وإعفاءات، لذلك من الضروري استشارة مستشار ضريبي لفهم التزاماتك الضريبية بشكل كامل.

• الضريبة المقتطعة

وأخيراً، من الضروري أن تكون على دراية بالالتزامات الضريبية المحتملة المقتطعة. في بعض الحالات، يُطلب من المستأجرين استقطاع نسبة مئوية من الإيجار (عادةً 25%) ودفعها مباشرةً إلى السلطات الضريبية البرتغالية نيابةً عن المالك.

قد يكون التنقل في تعقيدات ضريبة الدخل الإيجاري في البرتغال أمراً معقداً، ولكن مع الفهم الواضح لهذه الجوانب، يمكنك اتخاذ قرارات مستنيرة من شأنها تحسين ربحيتك مع الحفاظ على امتثالك لقوانين الضرائب البرتغالية.

إشراك مستشارين محترفين

يتطلب تعقيد النظام الضريبي في البرتغال إرشادات مهنية. يمكن لمستشاري الضرائب ذوي المعرفة المتخصصة في سوق العقارات في البرتغال مساعدتك في فهم الالتزامات الضريبية وتحديد الفرص المحتملة لتوفير الضرائب. على سبيل المثال، يمكن أن يساعدك المستشار الضريبي على الاستفادة بشكل استراتيجي من نظام حقوق الملكية الوطنية أو هيكلة استثمارك لتقليل ضريبة الأرباح الرأسمالية. في المتوسط، قد يتقاضى المستشارون المحترفون ما بين 150 يورو إلى 300 يورو في الساعة، ولكن غالباً ما يستحق الاستثمار التكلفة في المعاملات المعقدة.

الخاتمة

يعد الاستثمار في سوق العقارات البرتغالية بعوائد مغرية، ولكن فهم المشهد الضريبي أمر بالغ الأهمية. من خلال التخطيط بعناية والاستفادة من الأنظمة الضريبية الخاصة في البرتغال، يمكن للمستثمرين الأجانب تعزيز أرباحهم وضمان استثمار فعال من الناحية الضريبية. تذكر أن قوانين الضرائب قابلة للتغيير، ومن المستحسن استشارة مستشار ضريبي قبل القيام باستثمار كبير.