葡萄牙房地產市場外國投資者的稅務建議
Last updated: 28 5 月, 2026 By E-Residence Legal Team
葡萄牙以其充滿活力的文化、優良的天氣、美麗的風景和強勁的經濟，已成為全球房地產投資者的理想目的地。過去十年來，葡萄牙房地產市場展現出穩定成長與韌性，使其成為尋求穩定且有利可圖投資者的理想選擇。然而，在決定投資葡萄牙房地產時，了解該國的稅制對於確保最大獲利能力與順利交易至關重要。
葡萄牙稅務現況概述
對於外國投資者來說，一開始在葡萄牙稅收的迷宮中穿梭，可能會讓人感到壓力山大。然而，對這個複雜卻結構化的稅制有充分理解，往往能決定投資是好投資還是好投資。
在葡萄牙，與財產所有權相關的主要稅種包括財產轉讓稅（IMT）、印花稅和年度財產稅（IMI）。IMT是一種變動稅，稅率介於1%至8%之間，視房產價值及性質而定。另一方面，印花稅則固定為房產價值的0.8%。最後，IMI介於房產稅登記價值的0.3%至0.8%之間，稅率會依物業類型及地點而異。
但葡萄牙稅務環境的複雜性不僅止於這些基本稅收。葡萄牙提供多種特殊稅制，如 非慣常居民 （NHR）計畫，以及與多個國家簽訂的雙重課稅協定網絡，這些協定對外國投資者有利。這些措施不僅能減輕稅負，也能防止雙重課稅，對國際投資者來說是重大福音。
葡萄牙房地產交易涉及的關鍵稅種：詳細概述
在葡萄牙從事房地產交易，與其他地區一樣，涉及一定程度的稅務責任。了解這些稅項有助於你準確預算，並可能找出可做出稅務效率決策的領域。以下是葡萄牙房地產交易中涉及的一些主要稅種。
- 財產轉讓稅（IMT）
財產轉讓稅，稱為Imposto Municipal sobre Transmissões（IMT），是買方在購買房產時必須繳納的強制性稅款。IMT費率會依物業類型及價值而異，價值超過€550,000的房產費率介於1%至8%。值得注意的是，對於豪華房產或位於富裕地區的房產，稅率可能高達7.5%。
例如，如果你購買價值30萬歐元的房產，IMT約為7,000歐元。這項稅款通常在購買完成前就繳納，買方有責任確保付款。
- 印花稅（Imposto do Selo）
除了IMT外，買方在購買房產時還需繳納印花稅（Imposto do Selo）。此稅適用於該房產申報的購買價值或其稅務登記價值，以較高者為準。
印花稅的一般稅率為房產價值的0.8%。然而，若房產購買涉及房貸，則需額外徵收0.6%的印花稅。
例如，若您購買價值50萬歐元且房貸為30萬歐元的房產，則需支付4,000歐元（50萬歐元的0.8%）印花稅作為房產交易費用，並額外支付1,800歐元（約0.6%的30萬歐元）作為抵押貸款。
- 市政財產稅（IMI）
市政財產稅（Imposto Municipal sobre Imóveis，簡稱IMI）是葡萄牙財產所有人每年繳納的稅款。稅率依物業所在地及稅務登記價值而異，介於0.3%至0.45%之間。部分市政府對能源效率評級較高的物業提供較低的IMI稅率，且對低收入者及特定類型房產有豁免。
例如，如果您在一個徵收0.4%稅率的市政單位擁有稅務登記價值為35萬歐元的房產，您的年度個人收入（IMI）將是1400歐元。
- 資本利得稅
當您在葡萄牙出售房產時，若售價高於原始購買價格，您可能需要繳納資本利得稅（CGT）。此稅適用於50%的利得，稅率會依你是居民（受一般所得稅稅率影響）或非居民（28%固定稅率）而異。
例如，如果你以50萬歐元出售一處房產，而你最初以30萬歐元購買，你的資本利得為20萬歐元。作為非居民，您將被課稅50%的收益（10萬歐元），稅率為28%，稅額為28,000歐元。
了解這些稅收是管理葡萄牙房地產交易財務影響的關鍵步驟。有了這些資訊，你就能做出明智的決策，並有可能優化你的稅務狀況。然而，葡萄牙的稅制可能相當複雜，因此建議諮詢稅務顧問以確保完全遵守稅務義務
特殊稅制：對外國投資者極具吸引力的選擇
葡萄牙吸引外資的承諾反映在其對外國投資者的各種稅務優惠政策中。例如，非慣常居民（NHR）制度提供顯著的稅務優惠，包括對葡萄牙來源收入徵收20%的統一所得稅率，以及對外國收入（如退休金、股息、權利金及利息收入）可享有十年免稅的潛在優惠。
黃金簽證計畫雖然主要是移民政策，但也帶來稅務影響。由於黃金簽證持有人通常符合稅務居民資格，他們有資格享有NHR計畫的福利。這種組合能大幅減輕稅負，進而提升投資報酬率。
此外，葡萄牙已與70多個國家簽署雙重課稅協定以防止雙重課稅。這些協議確保你不會因同一收入被重複課稅，且通常能降低預扣稅率。
了解葡萄牙的租金所得稅：詳細解析
在葡萄牙出租房產對外國投資者來說是一項有利可圖的投資。無論你打算租住阿爾加維海岸的度假別墅，還是在繁忙的里斯本租公寓，你都能帶來可觀的收入。然而，了解這些收入的稅務影響對於優化投資報酬率至關重要。
在葡萄牙，租金收入屬於「F類」收入，並需繳納特定的稅率。你將繳納的具體稅款取決於你是居民或非居民的身份，以及你可能符合資格的特殊稅制。
- 非居民
如果您是非居民，且從葡萄牙房產賺取租金收入，您將被以28%的固定稅率課稅。這個稅率無論你產生多少收入都會適用。例如，如果你一年內租金收入達到10,000歐元，你就需繳納2,800歐元的稅款。
- 給居民
對於葡萄牙納稅居民而言，租金收入須依葡萄牙一般累進所得稅率計算。這些稅率從收入最高7,112歐元的14.5%起，超過80,882歐元的收入則可攀升至48%。例如，如果您的年租金收入為20,000歐元，您將屬於28.5%的稅率範圍，需繳納5,700歐元的稅款。
- 非慣常居民制度
作為葡萄牙吸引外資努力的一部分，非慣常居民（NHR）制度允許符合資格的個人對某些葡萄牙來源收入（包括租金收入）繳納20%的統一所得稅。這種優惠利率可能帶來顯著的節稅效果。如果你在NHR制度下，租金收入為20,000歐元，只需繳納4,000歐元的稅款——相較於非居民及居民稅率，這是相當可觀的節省。
- 租金收入增值稅
在葡萄牙出租房產時，你也需要注意增值稅（VAT）的影響。一般而言，長期租賃收入免繳增值稅。然而，如果您提供短期住宿服務——類似飯店提供的服務——您被視為提供應稅服務。
例如，若您透過Airbnb、Booking.com 等平台出租房產，該收入可能適用標準的23%增值稅。所以，如果你從短期租賃中賺取10,000歐元，你就需要支付2,300歐元的增值稅。
然而，存在門檻與免稅額，因此諮詢稅務顧問以全面了解你的增值稅義務非常重要。
- 預扣稅
最後，了解可能的預扣稅義務也很重要。在某些情況下，租戶需預扣租金的一部分（通常為25%），並代表房東直接向葡萄牙稅務機關繳納。
在葡萄牙處理租賃所得稅的複雜性可能相當複雜，但只要清楚了解這些面向，你就能做出明智決策，優化獲利能力，同時保持符合葡萄牙稅法的要求。
專業顧問的參與
葡萄牙稅制的複雜性需要專業指導。具備葡萄牙房地產市場專業知識的 稅務顧問 ，能協助您了解稅務義務並找出潛在的節稅機會。例如，稅務顧問可以協助你策略性地運用NHR制度，或設計投資結構以降低資本利得稅。專業顧問平均每小時收費介於150至300歐元之間，但對於複雜交易而言，投資往往值得。
結論
投資葡萄牙房地產市場承諾誘人的回報，但了解稅務環境至關重要。透過謹慎規劃並善用葡萄牙的特殊稅制，外國投資者能提升利潤並確保稅務效率高的投資。請記得，稅法可能會變動，建議在做出重大投資前諮詢稅務顧問。
Last updated: 28.05.2026