Koupě nemovitosti ve Španělsku: kompletní průvodce pro expaty (2026)
V tomto článku
Autor: Redakční tým, E-Residence
Odborná recenze: María González Ruiz, španělská právnička na nemovitosti, Colegio de Abogados de Madrid
Doba čtení: 15 minut
Právní prohlášení
Tento průvodce poskytuje obecné vzdělávací informace o postupech nákupu nemovitostí ve Španělsku. Nejedná se o právní, daňové ani finanční poradenství a nemělo by se na něj jako na takové spoléhat.
Španělské majetkové právo, daňové předpisy a požadavky na pobyt jsou složité, výrazně se liší podle autonomních oblastí (comunidad autónoma) a často se mění v rámci nové legislativy. Každá realitní transakce má jedinečné okolnosti vyžadující individuální odborné posouzení.
Musíte:
- Poradit se s licencovaným španělským právníkem (abogado colegiado) registrovaným u španělské advokátní komory (Colegio de Abogados)
- Najmout si nezávislého daňového poradce, který se vyzná ve španělském a mezinárodním daňovém právu
- Ověřit všechny informace u oficiálních španělských vládních zdrojů
- Ověřit si aktuální předpisy při nákupu
Varování před finančním rizikem: Nákup nemovitosti zahrnuje značné finanční závazky a riziko. Ceny mohou klesat i růst. Kolísání měnových kurzů může výrazně ovlivnit náklady pro zahraniční kupce. Můžete na své investici přijít o peníze.
Mohou cizinci koupit nemovitost ve Španělsku?
Ano, bez jakýchkoli omezení. Španělský zákon výslovně umožňuje cizincům z jakékoli země volně nakupovat nemovitosti, jak je stanoveno v článku 33 španělské ústavy a upraveno zákonem 29/1994 o městských nájemních smlouvách (BOE-A-1994-26003).
Proces vyžaduje získání daňového identifikačního čísla NIE (Número de Identidad de Extranjero), otevření španělského bankovního účtu a zaplacení 10–15 % hodnoty nemovitosti na daních a poplatcích za profesní služby nad rámec kupní ceny. Zahraniční kupující dokončili v roce 2025 64 247 realitních transakcí, což představuje 13,2 % všech španělských nákupů nemovitostí – což je nárůst o 6,8 % oproti roku 2024, uvádí Španělská asociace registrátorů nemovitostí (Colegio de Registradores) (Zdroj: Estadística Registral Inmobiliaria, prosinec 2025).
Podle španělského Národního statistického úřadu (INE) vzrostly ceny nemovitostí v roce 2025 v celostátním průměru o 7,3 %, s výraznými regionálními rozdíly: pobřežní oblasti zaznamenaly růst o 11–15 %, zatímco vnitrozemské oblasti v průměru 4–6 % (index cen nemovitostí INE Q4 2025).
Čím se tento proces liší od jiných zemí: Španělsko používá systém občanského práva s povinnými notářskými listinami (escrituras públicas), komplexními požadavky na katastr nemovitostí a samovyměřením daní, kdy kupující musí daně sami vypočítat a zaplatit v přísných termínech. Typická transakce trvá 8–12 týdnů od počáteční nabídky až po dokončení registrace vlastnictví.
Krok 1: Získejte své číslo NIE
NIE je vaše španělské daňové identifikační číslo, povinné pro všechny významné finanční transakce včetně nákupu nemovitosti, zakládání bankovních účtů a podepisování smluv. Je upraveno organickým zákonem 4/2000 o právech a svobodách cizinců (BOE-A-2000-544).
Důležitý rozdíl: NIE pro koupi nemovitosti NENÍ povolení k pobytu. Žádáte pouze o daňové identifikační číslo, což nezaručuje žádné právo na pobyt ve Španělsku kromě běžného turistického pobytu (90 dní v jakémkoli 180denním období pro občany zemí mimo EU podle schengenských pravidel).
Způsoby podání žádosti o NIE a realistické lhůty
Čtyři oficiální možnosti (k únoru 2026):
| Metoda | Doba zpracování | Cena | Formulář | Vhodné pro |
|---|---|---|---|---|
| Španělský konzulát (v zahraničí) | 15–30 pracovních dnů | 10,71 € | EX-15 | Plánování 2+ měsíce dopředu |
| Imigrační úřad ve Španělsku | 5–10 pracovních dnů | 10,71 € | EX-15 | Už pobýváte ve Španělsku |
| Zmocněný zástupce (plná moc) | 10–15 pracovních dnů | 10,71 € + poplatky za zastoupení (200–400 €) | EX-15 + notářsky ověřená plná moc | Vzdálený nákup |
| Policejní stanice (některé provincie) | Od stejného dne do 5 dní | 10,71 € | EX-15 | Omezená dostupnost |
Zdroj: Španělský imigrační úřad, Ministerstvo začleňování a sociálního zabezpečení, aktualizováno v lednu 2026
Požadovaná dokumentace
Podle imigračních předpisů (článek 205, královský dekret 557/2011):
- Platný pas (originál a 2 kopie stránky s osobními údaji)
- Vyplněný formulář EX-15 (stáhnout oficiální formulář)
- Dopis s vysvětlením, proč o NIE žádáte (postačí smlouva o koupi nemovitosti nebo jednoduchý dopis o úmyslu nemovitost koupit)
- Potvrzení o zaplacení poplatku 10,71 € (formulář Modelo 790, Código 012)
- Pokud žádáte přes zástupce: notářsky ověřená plná moc (poder notarial) s apostilou, pokud je podepsaná mimo Španělsko Kontrolní listinu dokumentů pro občany mimo EU s oficiálními zdroji najdete v našem průvodci: Požadavky na NIE ve Španělsku pro občany mimo EU (v angličtině).
Skutečná zkušenost klienta: „Americký klient požádal o své NIE prostřednictvím španělského konzulátu v Los Angeles dne 15. listopadu 2025. Obdržel ho 18. prosince – přesně 33 dní, což je déle než uváděných 15–30 dní kvůli zavřeným úřadům během svátků Díkůvzdání v USA i ve Španělsku. Při plánování svého harmonogramu vždy zohledněte období svátků.“ — Tým klientských služeb E-Residence, leden 2026
Praktický tip: Pokud žádáte z USA, Velké Británie nebo Kanady, doba zpracování na konzulátu se výrazně liší podle místa. Houston, Edinburgh a Toronto zpracovávají konzistentně rychleji než New York, Londýn nebo Los Angeles díky nižšímu objemu žádostí. Zavolejte předem a zeptejte se na aktuální doby zpracování.
Samotné číslo NIE zůstává platné neomezeně dlouho po vydání. Pokud však nedokončíte koupi nemovitosti do 3–6 měsíců, některé banky a notáři mohou požadovat aktualizovanou dokumentaci potvrzující, že NIE je stále platné, že vám nebyl odepřen pobyt a že ve Španělsku nemáte právní potíže.
Krok 2: Otevřete španělský bankovní účet
Kompletní bankovní průvodce pro nerezidenty — dokumenty, banky fungující bez NIE a lhůty — najdete v našem průvodci otevřením bankovního účtu ve Španělsku jako nerezident (v angličtině).
Španělské bankovní předpisy (zákon 10/2010 o prevenci praní špinavých peněz) vyžadují, aby prostředky na koupi nemovitosti byly převedeny prostřednictvím španělských bank. Převody ze zahraničí přímo na účet prodávajícího notáři u realitních transakcí neakceptují kvůli dodržování předpisů proti praní špinavých peněz.
Nerezidentní účty (Cuenta No Residente)
Španělské banky nabízejí specializované účty pro zahraniční kupující nemovitostí, kteří nejsou ve Španělsku daňovými rezidenty. Tyto účty fungují stejně jako rezidentní účty pro nemovitostní transakce, ale mohou mít odlišné struktury poplatků a vyžadovat méně dokumentace pro otevření.
Hlavní banky s dobrými službami pro cizince (hodnocení 2026):
| Banka | Služby v angličtině | Online bankovnictví | Dostupnost hypoték | Typický měsíční poplatek |
|---|---|---|---|---|
| Banco Sabadell | Výborné (specializovaná oddělení pro expaty v pobřežních oblastech) | Ano, plné anglické rozhraní | Ano (podmínky nerezidenta) | 0–10 € |
| BBVA | Dobré (velká města; na venkově omezené) | Ano, vícejazyčná aplikace | Ano | 0–8 € |
| Santander | Dobré (výhoda mezinárodní sítě) | Ano | Ano | 0–12 € |
| CaixaBank | Střední (největší síť poboček) | Ano (omezená angličtina) | Ano | 0–10 € |
Požadavky na otevření účtu
Podle předpisů Banco de España (oběžník 2/2014):
- Platný pas (originál pro osobní ověření)
- Osvědčení o NIE (originál nebo ověřená kopie – prosté kopie banky nepřijímají)
- Doklad o adrese v domovské zemi (účet za energie, bankovní výpis nebo úřední doklad ne starší než 90 dní)
- Doklad o povolání nebo zdroji příjmu (potvrzení od zaměstnavatele, doklad o registraci podnikání nebo doklady o důchodu pro dodržování předpisů proti praní špinavých peněz)
- Počáteční vklad: 100–500 € v závislosti na typu banky a účtu
- Španělské mobilní číslo (některé banky poskytují dočasná čísla pro založení účtu)
Dodržování předpisů proti praní špinavých peněz: Banky vám budou klást podrobné otázky ohledně původu prostředků na koupi nemovitosti. Připravte doklady o tom, jak jste prostředky nashromáždili – historii úspor, prodej předchozího majetku, dědickou dokumentaci, výpisy o likvidaci investic atd. To je standardní postup, ne podezření z protiprávního jednání.
Časová osa zpracování:
- Schůzka v pobočce: 30–45 minut
- Ověření dokumentů: 1–3 pracovní dny
- Aktivace účtu: celkem 5–10 pracovních dnů
- Přístup k online bankovnictví: 24–48 hodin po aktivaci
- Doručení debetní karty: 7–10 pracovních dnů poštou
Účet musí být plně funkční před podpisem konečné notářské listiny (escritura), protože notáři vyžadují ověřený doklad o dostupnosti prostředků a nemohou pokračovat bez potvrzení, že prostředky jsou na španělském účtu pod vaší kontrolou.
Krok 3: Najměte si svého nezávislého španělského právníka (nejdůležitější krok)
Tohle je vaše nejdůležitější ochrana. Váš abogado (právník) je jediný profesionál v transakci, který zastupuje výhradně vaše zájmy. Realitní makléři zastupují prodávající, notáři jsou nestranní úředníci, právníci developerů chrání developery – pouze VÁŠ právník chrání VÁS.
Co musí váš právník ověřit
Podle osvědčených postupů Španělské advokátní komory (Abogacía Española) komplexní due diligence zahrnuje:
1. Vyhledávání v katastru nemovitostí (Nota Simple)
Váš právník objedná oficiální výpis z katastru nemovitostí, který uvádí:
- Současný zapsaný vlastník (vlastníci) s úplnými identifikačními údaji
- Přesné hranice pozemků a registrovaná plocha
- Jakékoli hypotéky (hipotecas) zapsané na nemovitosti
- Věcná břemena (servidumbres), jako jsou práva průchodu
- Omezení použití nebo prodeje
- Soudní příkazy nebo právní řízení týkající se majetku
Cena: 9 € za online vyhledávání přes Colegio de Registradores
Zpracování: Okamžité pro online požadavky
2. Prověření na radnici (Ayuntamiento)
Ověřuje u místní samosprávy:
- Nemovitost má platné osvědčení o obyvatelnosti (cédula de habitabilidad)
- Veškeré stavební práce mají řádná stavební povolení (licencias de obra)
- Neexistují žádné demoliční příkazy (órdenes de demolición)
- Žádné nezaplacené obecní daně (nedoplatky IBI)
- Klasifikace pozemků umožňuje vaše zamýšlené využití
- Oblasti se netýkají žádné plánované změny územního plánu
Cena: 50–150 € v závislosti na obci
Zpracování: 15–30 pracovních dnů (výrazně se liší podle velikosti obce a efektivity)
3. Prověření společenství vlastníků (u bytů a rezidenčních areálů)
Váš právník musí získat a zkontrolovat:
- Zápisy ze schůzí společenství vlastníků za posledních 12 měsíců (actas de la junta)
- Stanovy společenství (estatutos) a vnitřní pravidla (normas de régimen interior)
- Certifikát o nedlužení (certificado de estar al corriente de pago) od správce společenství
- Podrobnosti o schválených, ale neplacených zvláštních příspěvcích (derramách)
- Stav rozpočtu a rezervního fondu společenství
Španělské právo o horizontálním vlastnictví (zákon 49/1960, aktualizováno zákonem 8/2013, BOE-A-2013-3780) stanoví, že za dluhy vůči společenství vlastníků ručí nemovitost – nikoli vlastník. Tyto závazky zdědíte při nákupu.
Odborné varování z terénu:
„Během due diligence v roce 2025 jsme odmítli 3 z každých 20 nemovitostí. Nejčastější problémy: nezaplacené poplatky společenství vlastníků zděděné novým vlastníkem podle španělského práva, nelegální výstavba bazénů bez povolení a nemovitosti s přístavbami postavenými bez řádného povolení. Jeden klient téměř koupil vilu s dluhem vůči společenství vlastníků ve výši 47 000 € z nezaplacených zvláštních poplatků za čtyři roky zpět. Nota simple ukázala nulový dluh, protože dluhy vůči společenství se ne vždy objevují v záznamech registru nemovitostí – musíte požádat o přímé potvrzení od správce společenství.“ — Alberto Fernández Llorente, právník na nemovitosti, Málaga, 18 let zkušeností
Struktura právních poplatků (tržní sazby únor 2026)
| Složitost transakce | Rozmezí poplatků | Typické služby zahrnují |
|---|---|---|
| Standardní byt (bez komplikací) | 1 200–1 800 € | Kompletní prověrka (due diligence), kontrola listiny, účast při podpisu |
| Samostatně stojící dům/vila | 1 800–2 500 € | Výše uvedené plus rozsáhlé ověření územního plánování |
| Venkovské nemovitosti | 2 200–3 500 € | Výše uvedené plus práva na vodu, právo přístupu, zemědělské kontroly |
| Novostavba od developera | 1 500–2 200 € | Kontrola smluv, ověření bankovních záruk, kontrola vad při převzetí |
| Nemovitost zabavená bankou | 2 000–3 000 € | Ověření historie vlastnického titulu, ověření vypořádání dluhů |
Jak si vybrat právníka:
- Musí být colegiado (člen oficiální španělské advokátní komory)
- Ověřte si členství na stránkách Consejo General de la Abogacía Española
- Musí mít pojištění profesní odpovědnosti (seguro de responsabilidad civil profesional)
- Požádejte o reference od jiných zahraničních kupujících (ne od makléřů)
- Ověřte, že nemá žádný obchodní vztah s prodávajícím, makléřem ani developerem
Varovný signál: Pokud realitní makléř, developer nebo prodávající „doporučí“ právníka frázemi jako „náš důvěryhodný právník, který pracuje velmi efektivně“ nebo „právník, kterého všichni používají“, zdvořile odmítněte. To vytváří vnitřní střet zájmů. Efektivita právníka slouží jeho stálému klientovi (prodávajícímu/makléři), ne vám jako jednorázovému kupci.
Krok 4: Proces uzavření smlouvy
Španělské nákupy nemovitostí zahrnují dvě smlouvy před uzavřením konečné listiny:
Rezervační smlouva (Contrato de Reserva)
Tato předběžná dohoda vyřazuje nemovitost z trhu na určenou dobu (obvykle 10–30 dní), což dává čas na prověření nemovitosti (due diligence).
Typická výše záloh (tržní praxe v roce 2026):
| Hodnota nemovitosti | Standardní rezervační záloha | Délka trvání |
|---|---|---|
| Pod 200 000 € | 3 000–6 000 € | 10–15 dní |
| 200 000–500 000 € | 6 000–10 000 € | 15–20 dní |
| 500 000–1 000 000 € | 10 000–20 000 € | 20–30 dní |
| Více než 1 000 000 € | 20 000 €+ nebo 1–2 % ceny | 30–45 dní |
Rezervační záloha by měla být vratná, pokud:
- Vyhledávání v registru nemovitostí odhaluje nezveřejněné hypotéky nebo omezení;
- Prověření na radnici odhaluje chybějící řádná stavební povolení nebo povolení k užívání;
- Nemovitost neprojde stavebně technickým průzkumem (pokud smlouva obsahuje doložku o průzkumu);
- Žádost o hypotéku je zamítnuta (pouze pokud smlouva obsahuje podmínku financování);
- Prodávající nemůže doložit nezatížené vlastnické právo.
O zálohu přijdete, pokud si to rozmyslíte bez smluvního důvodu, hypotéka vám bude zamítnuta, ale do smlouvy jste nezahrnuli podmínku financování, nebo pokud nedokončíte nákup v dohodnutém termínu bez oprávněného důvodu.
Zálohová smlouva (Contrato de Arras)
Po úspěšné due diligence podepíšete contrato de arras – právně závaznou soukromou smlouvu, která zavazuje obě strany k dokončení prodeje.
Španělský občanský zákoník (články 1452–1454) rozlišuje tři typy, ale 90 % transakcí využívá arras penitenciales:
| Typ | Pokud prodávající couvne | Pokud kupující couvne | Běžné použití |
|---|---|---|---|
| Arras Penitenciales | Vrátí dvojnásobek vaší zálohy | Přijdete o zálohu | 90 % obchodů |
| Arras Confirmatorias | Žaloba na náhradu škody | Žaloba na náhradu škody | Vzácné |
| Arras Penales | Smluvní pokuta + náhrada škody | Smluvní pokuta + náhrada škody | Velmi vzácné |
Standardní záloha: 10 % z celkové kupní ceny je tržní standard a notáři a soudy ji považují za rozumnou.
Smlouva musí obsahovat: úplnou identifikaci všech stran, kompletní popis nemovitosti včetně katastrálního čísla (referencia catastral), celkovou kupní cenu a rozdělení plateb, typ arras výslovně uvedený, datum dokončení podpisu smlouvy a důsledky porušení ze strany každé strany.
Časová osa: Konečný podpis listiny obvykle proběhne 4–8 týdnů po podpisu arras, což umožňuje čas na dokončení hypotéky (pokud je to relevantní), daňové výpočty a přípravy, sjednání pojištění nemovitosti a mezinárodní převody peněz.
Krok 5: Porozumění španělským daním z nemovitostí
Právě zde čeká mnoho zahraničních kupujících překvapení. Při nákupu nemovitosti ve Španělsku platí samovyměření daně – musíte si spočítat, přiznat a zaplatit své daně v přísných termínech. Daňový úřad vám účet nepošle.
ITP vs IVA: Která daň se vztahuje na váš nákup?
Vaše hlavní daň z nákupu závisí na tom, zda kupujete nemovitost z druhé ruky, nebo novostavbu:
U nemovitostí z druhé ruky (koupě od soukromého vlastníka) se platí ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – daň z převodu nemovitosti):
| Autonomní společenství | Sazba ITP 2026 | Typ | Poznámky |
|---|---|---|---|
| Madrid | 6% | Jednotná | Nejnižší sazba ve Španělsku |
| Valencia | 10% | Částečně progresivní | 8 % pro nemovitosti pod 150 000 € |
| Andalusie | 8–10% | Progresivní | 8 % do 400 000 €, 9 % do 700 000 €, 10 % nad touto hranicí |
| Katalánsko | 10–11% | Progresivní | 11 % nad 1 milion €, 5 % pro kupující mladší 32 let |
| Baleárské ostrovy | 8–11,5% | Progresivní | Nejvyšší sazby ve Španělsku |
| Kanárské ostrovy | 6,5 % (IGIC) | Jednotná | Zvláštní daňový režim |
Zdroj: Regionální daňové úřady; Valencia: Generalitat Valenciana, Andalusie: Junta de Andalucía
U nových nemovitostí (kupovaných od developera) se platí IVA (DPH) ve výši 10 % PLUS AJD (Actos Jurídicos Documentados – kolková daň) ve výši 1–1,5 %, celkem 11–11,5 %. Právní základ: Zákon 37/1992 o DPH (BOE-A-1992-28740).
Časový harmonogram placení daní a sankce
Kritický termín: 30 kalendářních dnů od podpisu escritury (notářské listiny)
Pokuty za opožděné platby podle obecného daňového zákona (zákon 58/2003, článek 27, BOE-A-2003-23186):
- 1–3 měsíce zpoždění: 5% příplatek + denní úrok
- 3–6 měsíců zpoždění: 10% příplatek + denní úrok
- 6–12 měsíců zpoždění: 15% příplatek + denní úrok
- Více než 12 měsíců zpoždění: 20% příplatek + denní úrok
- Úroková sazba: 3,75 % ročně (2026)
A navíc: Daňové úřady mohou uložit další pokuty ve výši 50–150 %, pokud zjistí, že vyhýbání se bylo úmyslné.
Skutečná případová studie:
„Britský pár koupil v září 2024 vilu v Marbelle za 380 000 €. Mysleli si, že jejich právník automaticky zaplatí daň ITP. Právník předpokládal, že to vyřídí sami. Ani jeden nezaplatil do 30 dnů. Výzva od daňového úřadu dorazila o 8 měsíců později: 30 400 € původní daň + 4 256 € na pokutách a úrokech = celkem 34 656 €. Kvůli selhání komunikace zaplatili o 4 256 € navíc (o 14 % více). Vždy PÍSEMNĚ potvrďte, kdo podá a zaplatí daně.“ — Případy z praxe E-Residence, listopad 2025
Krok 6: Podepište konečnou listinu (Escritura Pública)
Escritura je oficiální notářská listina, která převádí vlastnictví majetku. Toto je právně závazný okamžik prodeje podle španělského práva (článek 609 občanského zákoníku).
Role notáře a poplatky
Španělští notáři jsou jmenováni Ministerstvem spravedlnosti po složení velmi náročných výběrových státních zkoušek (historicky uspěje méně než 3 % uchazečů). Slouží jako nestranní veřejní činitelé, nikoli jako zastánci kterékoliv strany.
Notář ověřuje totožnost, potvrzuje právní způsobilost k uzavření smlouvy, čte nahlas ve španělštině celou listinu, vysvětluje klíčové klauzule, ověřuje provedení platby, zajišťuje dodržování španělského práva a vydává oficiální orazítkované kopie.
Poplatky pro notáře jsou regulovány vládou královským dekretem 1426/1989 (BOE-A-1989-26019):
| Hodnota nemovitosti | Rozsah notářských poplatků |
|---|---|
| 100 000 € | 600–850 € |
| 200 000 € | 750–1000 € |
| 300 000 € | 800–1 200 € |
| 500 000 € | 1 000–1 400 € |
| 1 000 000+ € | 1 500–2 200 € |
Jak probíhá podpis u notáře
Celý proces trvá 45–90 minut:
- Ověření identity (5–10 minut): Všechny strany předkládají pasy/průkazy totožnosti
- Čtení listiny (30–45 minut): Notář přečte celou escrituru nahlas ve španělštině (zákonem vyžadováno)
- Otázky (5–15 minut): Strany mohou žádat o upřesnění
- Potvrzení platby (5–10 minut): Kupující poskytne doklad o bankovním převodu
- Podpisy (5–10 min): Všechny strany podepisují několik vyhotovení
- Předání klíčů: Pokud ještě neproběhlo
Musíte přinést:
- Platný pas a osvědčení o NIE (originály)
- Doklad o bankovním převodu ukazující platbu na účet prodávajícího
- Váš právník (důrazně doporučujeme)
- Tlumočník, pokud nemluvíte plynule španělsky
Vlastnictví nemovitosti přechází okamžitě, jakmile všechny strany podepíší escrituru. Od té doby nemovitost právně vlastníte, i když registrace v registru nemovitostí trvá dalších 4–8 týdnů.
Pohled notáře: „Za 22 let jsem měl na starosti přes 3 000 podpisů převodů nemovitostí. Nejhladčeji probíhají transakce s kupujícími, kteří: přivedou svého právníka, předem si přečtou přeloženou listinu, mají již potvrzené prostředky na španělském účtu a domluvili si platby daní předem. Nejproblematičtější jsou kupující, kteří přicházejí sami, nemluví španělsky, nic nečetli a očekávají, že pochopí 15stránkový právní dokument za 45 minut.“ — Fernando Ruiz Gómez, notář, Alicante
Kompletní rozpis transakčních nákladů
Pochopení přesných nákladů zabraňuje překvapením. Zde je podrobný rozpis pro typický nákup:
Příklad: Byt ve Valencii za 300 000 €
| Položka | Cena | % z ceny | Právní základ |
|---|---|---|---|
| Kupní cena | 300 000 € | 100% | Dohodnutá cena |
| Daň z převodu ITP (10 %) | 30 000 € | 10,0% | Valencijský zákon 13/1997 |
| Notářský poplatek | 1 000 € | 0,3% | RD 1426/1989 (regulované) |
| Zápis do registru nemovitostí | 500 € | 0,2% | RD 1427/1989 (regulované) |
| Odměna právníka | 2 000 € | 0,7% | Tržní sazba |
| Gestor (administrátor) | 400 € | 0,1% | Tržní sazba |
| Energetický certifikát | 180 € | 0,1% | Tržní sazba |
| Poplatky za bankovní převody | 65 € | 0,0% | Bankovní poplatky |
| CELKOVÉ NÁKLADY NA POŘÍZENÍ | 334 145 € | 111,4% |
Průběžné náklady za první rok:
- Daň z nemovitostí IBI: 750 €
- Poplatky společenství vlastníků: 1 800 € (150 €/měsíc)
- Daň z příjmu nerezidentů: 650 €
- Pojištění budov: 400 €
- Služby (částečné využití): 1 000 €
- Průběžné náklady v 1. roce celkem: 4 600 € (1,5 % hodnoty nemovitosti)
Regionální srovnání: Kde koupit ve Španělsku
Různé regiony vyhovují různým prioritám. Zde je srovnání založené na datech:
| Region | Průměr €/m² | Růst 2025 | Podíl zahraničních kupujících | Vhodné pro | Podnebí | Daň ITP |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Costa del Sol | 2 800–4 200 € | 11% | 43% | Celoroční bydlení, služby pro expaty | 320 slunečných dnů | 8–10% |
| Valencia | 1 900–3 200 € | 9% | 25% | Pláž+město, kultura, dostupnost | 300 slunečných dnů | 10% |
| Costa Blanca | 1 600–2 800 € | 7% | 52% | Britská komunita, důchod | Nejsušší ve Španělsku | 10% |
| Barcelona | 4 500–7 500 € | 6% | 20% | Velkoměstský životní styl, kultura | Mírné zimy | 10–11% |
| Baleárské ostrovy | 3 500–9 000 € | 10% | 38% | Luxusní a turistický potenciál | Středomořské | 8–11,5% |
| Kanárské ostrovy | 1 800–3 500 € | 8% | 35% | Celoroční slunce, daňové výhody | Subtropické | 6,5% |
| Madrid | 3 800–6 200 € | 6% | 15% | Hlavní město, silný nájemní trh | Kontinentální | 6% |
Zdroj: Idealista Property Portal Report, tržní zpráva za čtvrté čtvrtletí 2025, regionální data registrů nemovitostí
Costa del Sol (provincie Málaga) vede v počtu nákupů expatů a nabízí již zavedenou infrastrukturu, mezinárodní školy, soukromé nemocnice a komplexní služby v angličtině. Město Málaga nabízí velkoměstský život s plážemi na dosah. Nadměrný turismus však roste a omezení vody jsou čím dál běžnější.
Valencie se v roce 2025 stala hlavní destinací pro mladší expaty a pracovníky na dálku. Město nabízí autentickou španělskou kulturu, vynikající pláže, nižší životní náklady než Barcelona nebo Madrid a rychle se zlepšující infrastrukturu. Ceny nemovitostí v centru Valencie vzrostly během roku 2025 o 12,3 %.
Kanárské ostrovy poskytují celoroční teplé počasí a zvláštní daňový status prostřednictvím ZEC (Zona Especial Canaria), která nabízí 4% sazby daně z příjmů právnických osob pro kvalifikované podniky. Avšak vzdálenost od pevninské Evropy ovlivňuje dostupnost.
Důležitá změna v regulaci pronájmů: Krátkodobé turistické pronájmy jsou v Barceloně, centru Madridu, na většině Mallorky a stále více i ve Valencii silně omezeny nebo fakticky zakázány. Vždy si ověřte legálnost pronájmu přímo na radnici (Ayuntamiento) před koupí nemovitosti s plánem na příjmy z pronájmu.
Hypotéky pro zahraniční kupující
Španělské banky nabízejí hypotéky pro nerezidenty s výrazně přísnějšími podmínkami než financování pro rezidenty.
Srovnání nerezidentů a rezidentů
| Faktor | Nerezidenti | Rezidenti | Dopad |
|---|---|---|---|
| Maximální LTV | 60–70% | 80% | Nutná záloha 30–40 % vs 20 % |
| Úroková sazba | 3,5–5,5% | 2,5–4,0% | Platit o 150–300 € měsíčně více za 100 000 € |
| Maximální doba trvání | 20–25 let | 30 let | Vyšší měsíční platby |
| Věkový limit | Půjčka končí ve věku 70–75 let | Půjčka končí ve věku 75–80 let | Výrazně ovlivňuje starší kupující |
| Doba zpracování | 4–8 týdnů | 3–6 týdnů | Musí se to zohlednit v časové ose |
| Kontrola příjmů | Rozsáhlá | Standardní | Osobám samostatně výdělečně činným banky započítají příjem o 10–20 % nižší |
Aktuální úrokové sazby (únor 2026)
Hypotéky s pevnou sazbou:
- 10 let pevně stanovené: 4,5–5,5 % (nerezident) vs 3,2–4,0 % (rezident)
- 15 let fixní: 4,8–5,8 % vs 3,5–4,3 %
- 20 let fixní: 5,0–6,0 % vs 3,8–4,6 %
Hypotéky s pohyblivou sazbou:
- Euribor (aktuálně 3,18 % únor 2026) + 1,5–2,5 % marže = ~4,7–5,7 % aktuální sazba
Zdroj: Statistiky hypoték Banco de España, leden 2026; Průzkumy jednotlivých bankovních sazeb
Požadovaná dokumentace
Žádost o hypotéku ve Španělsku vyžaduje podrobné doložení vaší finanční situace:
Pro zaměstnané dlužníky:
- Daňová přiznání za poslední 3 roky
- Výplatní pásky za posledních 6 měsíců
- Pracovní smlouva
- Bankovní výpisy za posledních 12 měsíců (všechny účty)
- Doklad o původu prostředků na zálohu
Pro osoby samostatně výdělečně činné:
- Daňová přiznání za poslední 3 roky podnikání
- Osobní daňová přiznání za poslední 3 roky
- Účetní závěrka (výkaz zisku a ztráty, rozvaha)
- Přiznání k DPH (pokud je to relevantní)
- Důkaz vlastnictví podniku
Dokumenty k nemovitosti:
- Podepsaná zálohová smlouva (contrato de arras)
- Nota simple k nemovitosti (výpis z registru)
- Ocenění zadané bankou (tasación): 300–500 €, trvá 7–10 dní
- Energetický certifikát
Banky půjčují podle nižší z obou částek – kupní ceny, nebo ocenění. Pokud je hodnota nemovitosti 280 000 €, ale platíte 300 000 €, banka půjčuje pouze na 280 000 € (při 70 % LTV = maximální půjčka 196 000 €, ne 210 000, kterou jste očekávali). Potřebujete další zálohu ve výši 14 000 €.
Povinné pojištění a náklady
Španělské hypotéky vyžadují:
- Životní pojištění: 30–150 €/měsíc (krytí odpovídá zůstatku nesplacené půjčky)
- Pojištění domácnosti: minimálně 300–600 €/rok
- Kombinované náklady přidávají 0,5–1,0 % k efektivním ročním nákladům
Pokuty za předčasné splacení (zákon 5/2019):
- Prvních 10 let: Maximálně 2 % splacené částky
- Po 10 letech: Maximálně 0,5 % splacené částky
Zlaté vízum: v dubnu 2025 uzavřeno pro nové žadatele
Španělské zlaté vízum — pobyt pro občany mimo EU investující 500 000 € a více do nemovitostí (dříve zákon 14/2013) — bylo zrušeno organickým zákonem 1/2025 (BOE-A-2025-76), zveřejněným 3. ledna 2025. Příjem nových žádostí byl ukončen 3. dubna 2025.
Co to pro kupující znamená dnes:
- Koupě nemovitosti ve Španělsku je pro cizince stále zcela legální — jen už sama o sobě neposkytuje pobyt.
- Žádosti podané před 3. dubnem 2025 se nadále vyřizují a stávající držitelé si zachovávají právo na prodloužení za původních podmínek.
- Pobyt nyní vyžaduje samostatnou cestu založenou na práci, příjmech nebo podnikání (například vízum pro digitální nomády, nepracovní vízum nebo podnikatelské povolení) — nikoli výši koupě.
Daňové varování stále platí: pobyt 183 a více dní ročně ve Španělsku z vás bez ohledu na typ víza udělá španělského daňového rezidenta s povinností přiznat celosvětové příjmy. Dny si pečlivě počítejte — vlastnictví toto pravidlo nemění.
Běžné chyby zahraničních kupujících
1. Využití právníka doporučeného makléřem nebo developerem
Frekvence: ~30 % zahraničních kupujících to zpočátku zvažuje
Cena chyby: 5 000–50 000 € kvůli skrytým problémům
Realitní makléři a developeři mají trvalé obchodní vztahy s určitými právníky, kteří upřednostňují uzavírání obchodů, nikoli ochranu vašich zájmů. Jejich stálým klientem je makléř/developer, ne vy.
Skutečný případ: „Britský pár kupující byt v Barceloně za 420 000 € využil právníka developera (800 €, zdálo se levné). Právník nekontroloval zápisy ze schůzí společenství vlastníků. Po koupi zjistili, že před koupí byl schválen zvláštní příspěvek ve výši 15 000 € na renovaci fasády. Nezávislý právník by na to upozornil a vyjednával by o tom. Celkové zbytečné náklady: 15 000 €.“ — Případ z praxe E-Residence č. 2024-287
Řešení: Najděte nezávislého právníka přes adresář Španělské advokátní komory, ověřte, že není žádný vztah s prodávajícím/makléřem.
2. Ignorování odpovědnosti za dluhy vůči společenství vlastníků
Frekvence: 25 % kupujících nevyžaduje potvrzení o dluzích vůči společenství vlastníků
Náklady na chybu: 2 000–50 000 € v převzatých dluzích
Španělské právo o horizontálním vlastnictví stanoví, že za dluhy vůči společenství vlastníků ručí nemovitost (nikoli vlastník). Když kupujete, zdědíte nezaplacené poplatky.
Řešení: VŽDY žádejte certificado de estar al corriente de pago (certifikát o nulovém dluhu) od správce společenství vlastníků, vystavený nejvýše 5 dní před podpisem konečné listiny.
3. Mylný předpoklad: vlastnictví nemovitosti = právo na pobyt
Koupě nemovitosti sama o sobě nedává povolení žít ve Španělsku. Španělské investorské vízum a s ním spojená pobytová cesta byly pro nové žádosti uzavřeny 3. dubna 2025; koupě nemovitosti uskutečněná nyní vám nárok na nové zlaté vízum nezakládá. Ověřte si imigrační požadavky, které se vztahují na vaše občanství a vaše plány.
Na žádosti podané před uzavřením, na oprávnění platná k tomuto okamžiku i na žádosti o prodloužení se vztahují zákonná přechodná pravidla pro investory. Tato ustanovení nejsou novou cestou pro toho, kdo nemovitost kupuje teprve nyní.
4. Nadhodnocení potenciálu příjmů z pronájmu
Frekvence: 60 % „investičních“ kupujících nadhodnocuje životaschopnost
Krátkodobé turistické pronájmy jsou v Barceloně, centru Madridu a na většině Mallorky zakázány nebo omezeny a jinde se pravidla zpřísňují. Dlouhodobé pronájmy nabízejí 4–6 % hrubého výnosu, ale španělské nájemní právo nájemníky silně chrání – vystěhování neplatícího nájemce trvá v průměru 12–18 měsíců.
Realistický výpočet návratnosti nemovitosti za 300 000 €:
- Hrubé nájemné: 14 400 €/rok
- Minus náklady (IBI, poplatky, pojištění, správa, opravy): -9 810 €
- Mínus daň z příjmu: -872 €
- Čistý výnos: 3 718 € = 1,24 % výnos
Pokud žijete mimo EU/EHP: tento příklad počítá s vlastníkem, který je rezidentem EU/EHP a platí daň 19 % po odečtení uznatelných nákladů. Rezidenti ostatních zemí, včetně Velké Británie a USA, platí 24 % z hrubého nájemného bez jakýchkoli odpočtů: zde 3 456 € místo 872 €, takže čistě zbude 1 134 € (výnos 0,38 %).
Místní pohled: Diskuse na Redditu o etickém nákupu nemovitostí cizinci zdůrazňují španělskou frustraci z toho, že zahraniční investice tlačí ceny nad místní mzdy. Některé regiony zvažovaly v roce 2025 100% daň z nákupu nemovitostí pro nerezidenty.
5. Neplnění termínů pro platby daní
Frekvence: 20 % kupujících, kteří si pořizují nemovitost poprvé, platí daň pozdě
Cena chyby: pokuty ve výši 5–25 %
Španělský systém samovyměření daně znamená, že daň musíte VY sami spočítat a zaplatit do 30 dnů. Daňový úřad neposílá účty. Písemně potvrďte, kdo to řeší (váš právník nebo vy), a po dokončení požádejte o písemný důkaz.
Roční závazky vlastnictví nemovitostí
Daňový kalendář pro nerezidenty
| Povinnost | Termín | Formulář | Co přiznáváte | Sankce |
|---|---|---|---|---|
| Daň z nemovitostí IBI | Září–listopad (různě) | Vyměřuje obec | Vyměřuje se automaticky | 5–20% příplatek |
| Daň z příjmu nerezidentů (nepronajatá nemovitost) | 31. prosince | Formulář 210 | Fiktivní příjem (1,1–2 % katastrální hodnoty) | 5–20 % + úrok |
| Daň z příjmu nerezidentů (pronajatá nemovitost) | 1.–20. dubna (následujícího roku) | Formulář 210 | Příjmy z pronájmu minus výdaje (rezidenti EU/EHP); hrubé nájemné bez odpočtů (všichni ostatní) | 5–20 % + úrok |
| Daň z majetku (pokud >práh aktiv) | 30. června | Formulář 714 | Celosvětová aktiva > 700 000 € až 3 miliony € | 5–20 % + úrok |
| Kapitálové zisky (při prodeji) | 2.–4. měsíc po prodeji | Formulář 210 | Zisk z prodeje | 5–20 % + úrok |
Příklad formuláře 210 (nepronajatá nemovitost):
- Katastrální hodnota: 180 000 €
- Fiktivní příjem: 180 000 € × 1,1 % = 1 980 €
- Daň splatná: 1 980 € × 19 % (sazba EU/EHP) = 376 € ročně
- Mimo EU/EHP (např. Velká Británie, USA): 1 980 € × 24 % = 475 € ročně
Platíte to, i když nemovitost negeneruje žádný příjem – je to daň z osobního užitku.
Poplatky společenství vlastníků a zvláštní poplatky
Měsíční poplatky se výrazně liší:
- Základní byt: 40–100 €/měsíc
- Středně drahý komplex: 100–200 €/měsíc
- Luxusní rezidenční komplex: 200–400 €/měsíc
- Komplex resortu: 300–800 €/měsíc
Zvláštní poplatky (derramy) za větší opravy:
- Výměna střechy: 3 000–15 000 € na majitele
- Modernizace výtahu: 1 500–5 000 €
- Obnova fasády: 5 000–20 000 €
To je povinné. Společenství vlastníků může žalovat, vymáhat dluh soudně a zřídit zástavní právo k vaší nemovitosti, pokud poplatky nejsou zaplaceny.
Základní kontrolní seznam pro nákup nemovitosti
Před podáním nabídky
- NIE získáno (počítejte se 2–4 týdny)
- Španělský bankovní účet otevřen (počítejte s 1–2 týdny)
- Najat nezávislý právník (nedoporučený makléřem)
- Nemovitost prohlížena vícekrát (různé dny/časy)
- Právní platnost pronájmu ověřená u radnice při plánování pronájmu
- Předběžné schválení hypotéky při financování
Během due diligence (ověřuje to váš právník)
- Registr nemovitostí potvrzuje vlastnictví prodávajícího a neeviduje žádné skryté dluhy
- Radnice potvrzuje stavební povolení a povolení k užívání
- Certifikát o dluzích vůči společenství vlastníků ukazuje nulový zůstatek
- Skutečný stav nemovitosti odpovídá katastrálním záznamům
- Žádné demoliční příkazy ani porušení územního plánování
- Vydán energetický certifikát
Před podpisem konečné smlouvy
- Veškerá due diligence provedena uspokojivě
- Prostředky převedené na španělský bankovní účet
- Pojištění budov sjednáno (platné od data podpisu)
- Proces platby daní potvrzen písemně
- Právník se zúčastní notářského podepisování s vámi
- Převod smluv na energie a vodu zajištěn
Do 30 dnů od podpisu
- Zaplatit daň z převodu nemovitosti (ITP nebo IVA)
- Podat daňové přiznání (formulář 600/610)
- Převést smlouvy na elektřinu, vodu a plyn na své jméno
- Nastavte inkaso pro daň IBI
- Nastavte si inkaso poplatků společenství vlastníků
- Vyměňte zámky dveří (předchozí majitelé mají kopie)
Často kladené otázky
Mohu koupit nemovitost ve Španělsku bez NIE?
U cizinců je španělským daňovým identifikačním číslem zpravidla NIE. Pokud ho ještě nemáte, zeptejte se notáře a Agencia Tributaria, jaká identifikace a jaké doklady jsou před dalším postupem potřeba. NIE nezakládá pobyt. Viz pokyny Agencia Tributaria k identifikaci a náš kontrolní seznam dokumentů k NIE.
Mohou cizinci kupovat nemovitosti ve Španělsku?
Ano, koupě nemovitosti vám ale sama o sobě nedává povolení žít ve Španělsku. Investorská cesta byla pro nové žádosti uzavřena 3. dubna 2025; na dříve podané žádosti a na již platná oprávnění se vztahují přechodná pravidla. To, jakou pobytovou cestou se vydáte, závisí na vašem občanství a vaší situaci, nikoli na ceně nemovitosti. Oficiální pravidla si ověřte odděleně od samotné koupě.
Jak dlouho trvá celý proces nákupu?
8–12 týdnů od počáteční nabídky do převzetí vlastnictví: rezervace + due diligence (2–3 týdny), od zálohové smlouvy (arras) po konečný podpis (4–6 týdnů), zápis do katastru nemovitostí (4–8 týdnů, probíhá už v době, kdy jste vlastníkem). Nákupy za hotovost mohou být dokončeny rychleji (6–8 týdnů). Nákupy financované hypotékou trvají plných 12 týdnů nebo déle.
Mohu koupit nemovitost na dálku, aniž bych musel navštívit Španělsko?
Právně ano, s využitím plné moci. V praxi je to však riskantní. Fotografie skryjí skutečný stav nemovitosti, nelze posoudit hluk ani provoz v okolí a snadno přehlédnete varovné signály. Pokud je to opravdu nezbytné, najměte si ještě předtím, než se zavážete, nezávislého inspektora (400–800 €) na podrobnou prohlídku.
Co se stane, když překročím 90 dní ve Španělsku?
Vlastnictví nemovitosti vám povolený pobyt neprodlužuje. Pokud se na vás vztahují schengenská pravidla pro krátkodobý pobyt, je obvyklým maximem 90 dní v jakémkoli 180denním období; vaše vízum může povolovat i méně dní. Překročení povoleného pobytu může mít právní následky. Než si pobyt naplánujete, ověřte si své oprávnění k pobytu a použijte kalkulačku krátkodobého pobytu Evropské komise.
Potřebuji španělský příjem, abych mohl získat hypotéku?
Ne. Španělské banky hodnotí celosvětové příjmy. Zahraniční příjem však vyžaduje více dokumentace (přeložené, často notářsky ověřené). Některé banky preferují žadatele se španělským daňovým přiznáním, ale není to povinné. Nejpřísněji jsou posuzovány zahraniční příjmy ze samostatné výdělečné činnosti.
Je nyní vhodná doba koupit španělskou nemovitost?
Pokud kupujete pro osobní použití/životní styl s 7–10letým horizontem, na načasování záleží méně než na tom, abyste našli správnou nemovitost na správném místě. Pokud kupujete čistě kvůli investičním výnosům, španělské nemovitosti nabízejí ve srovnání s alternativami skromný čistý výnos. Trefit ideální okamžik na trhu nelze. Soustřeďte se na důkladné prověření nemovitosti (due diligence).
Závěrečné poznatky: Klíče k úspěchu
- Najměte si nezávislého právníka (1 500–2 500 €) – vaše jediná ochrana proti skrytým problémům za 5 000–50 000 € i více
- Sestavte si realistický rozpočet – počítejte s 10–15 % nad rámec kupní ceny na daně a poplatky
- Zaplaťte daně do 30 dnů, jinak vám hrozí automatická pokuta 5–20 %
- Vlastnictví ≠ pobyt – investorská cesta byla pro nové žádosti uzavřena 3. dubna 2025; imigrační pravidla pro vaše občanství a vaši situaci si ověřte odděleně od samotné koupě
- Sledujte počet dní ve Španělsku – při 183 a více dnech podléhají zdanění vaše celosvětové příjmy
- Před nákupem si ověřte legálnost pronájmu přímo na radnici
- Vyžádejte si potvrzení o dluzích vůči společenství vlastníků – dědíte nezaplacené poplatky podle španělského práva
- Roční náklady = 1,5–2,5 % hodnoty nemovitosti (daně, poplatky, pojištění, údržba)
Závěr: Koupě španělské nemovitosti je jednoduchá pro zahraniční kupující, kteří dodržují správné postupy, spolupracují s kvalifikovanými nezávislými odborníky a provedou důkladné prověření před podpisem čehokoli. Tisíce cizinců každoročně úspěšně nakupují španělské nemovitosti. Rozdíl mezi hladkými transakcemi a nákladnými katastrofami spočívá téměř vždy ve dvou věcech: ve správném právním zastoupení a v důkladném prověření.