Купівля нерухомості в Іспанії: повний гід для експатів (2026)

Автор: Команда контенту, E-Residence
Експертний огляд: Марія Гонсалес Руїс, іспанський юрист з нерухомості, Colegio de Abogados de Madrid

Час читання: 15 хвилин

Юридичне застереження

Цей посібник надає загальну освітню інформацію про процедури купівлі нерухомості в Іспанії. Це не є юридичною, податковою чи фінансовою консультацією і не слід покладатися на неї як на таку.

Іспанське майнове законодавство, податкові норми та вимоги до проживання є складними, суттєво відрізняються залежно від автономного регіону (комунідад автонома) і часто змінюються через нове законодавство. Кожна угода з нерухомістю має унікальні обставини, які потребують індивідуальної професійної оцінки.

Ви повинні:

• Проконсультуйтеся з ліцензованим іспанським юристом (abogado colegiado), зареєстрованим в Іспанській асоціації адвокатів (Colegio de Abogados)
• Залучіть незалежного податкового консультанта, який добре знайомий з іспанським та міжнародним податковим законодавством
• Перевіряйте всю інформацію з офіційними джерелами іспанського уряду
• Підтверджуйте чинні правила під час покупки

Попередження про фінансові ризики: Купівля нерухомості передбачає значні фінансові зобов’язання та ризики. Ціни можуть знижуватися і зростати. Коливання валютного курсу можуть суттєво впливати на витрати для іноземних покупців. Ви можете втратити гроші на інвестиції.

Чи можуть іноземці купувати нерухомість в Іспанії?

Так, без жодних обмежень. Іспанське законодавство чітко дозволяє іноземним громадянам будь-якої країни вільно купувати нерухомість, як це встановлено статтею 33 Конституції Іспанії та регулюється Законом 29/1994 про міську оренду (BOE-A-1994-26003).

Процес передбачає отримання податкового ідентифікаційного номера NIE (Número de Identidad de Extranjero), відкриття іспанського банківського рахунку та сплату від 10 до 15% вартості нерухомості у вигляді податків і професійних зборів понад ціну купівлі. Іноземні покупці здійснили 64 247 угод з нерухомістю у 2025 році, що становить 13,2% усіх закупівель нерухомості в Іспанії — на 6,8% більше, ніж у 2024 році, згідно з даними Іспанської асоціації реєстраторів нерухомості (Colegio de Registradores) (Джерело: Estadística Registral Inmobiliaria, грудень 2025).

Національні ціни на нерухомість зросли в середньому на 7,3% у 2025 році, згідно з даними Національного інституту статистики Іспанії (INE), з суттєвими регіональними відмінностями: прибережні райони зафіксували зростання на 11-15%, а внутрішні — 4-6% (INE Property Price Index Q4 2025).

Чим цей процес відрізняється від інших країн: Іспанія використовує цивільно-правову систему з обов’язковими нотаріальними актами (escrituras públicas), вимогами до комплексного реєстру майна та самооціненим оподаткуванням, де покупці повинні самостійно розраховувати та сплачувати податки у встановлені строки. Типова угода займає 8-12 тижнів від початкової пропозиції до завершення реєстрації права власності.

Крок 1: Отримайте свій номер NIE

NIE — це ваш іспанський податковий ідентифікаційний номер, обов’язковий для всіх значних фінансових операцій, включаючи купівлю нерухомості, відкриття банківських рахунків і підписання контрактів. Він регулюється Органічним законом 4/2000 про права та свободи іноземців (BOE-A-2000-544).

Критичне розрізнення: NIE для купівлі нерухомості НЕ є дозволом на проживання. Ви подаєте лише податкову ідентифікацію, яка не надає права на проживання в Іспанії поза стандартними туристичними дозволами (90 днів за 180-денний період для громадян поза межами ЄС згідно з правилами Шенгену).

Способи подання заяви на NIE та реалістичні строки

Чотири офіційні маршрути (станом на лютий 2026 року):

Метод	Час обробки	Вартість	Форма заявки	Найкраще для
Іспанське консульство (за кордоном)	15-30 робочих днів	€10,71	EX-15	Планування на 2+ місяці наперед
Імміграційне управління в Іспанії	5-10 робочих днів	€10,71	EX-15	Вже відвідуючи Іспанію
Уповноважений представник (довіреність)	10-15 робочих днів	€10,71 + витрати на представника (€200-€400)	EX-15 + нотаріально завірена довіреність	Дистанційна покупка
Поліцейський відділок (деякі провінції)	Від одного дня до 5 днів	€10,71	EX-15	Обмежена доступність

Джерело: Іспанське імміграційне управління, Міністерство інклюзії та соціального забезпечення, оновлено січень 2026 року

Обов’язкова документація

Відповідно до імміграційних правил (стаття 205, Королівський указ 557/2011):

• Дійсний паспорт (оригінал плюс 2 ксерокопії сторінок особи)
• Заповнена форма EX-15 (завантажте офіційну форму)
• Лист-обґрунтування, що пояснює причину запиту NIE (договір купівлі-продажу майна підпадає під це або простий лист із наміром купити нерухомість)
• Квитанція про оплату Modelo 790 Código 012 (підтвердження оплати €10,71)
• Якщо подаєте заявку через представника: нотаріально завірена довіреність (poder notarial) з апостилем, якщо підписано за межами Іспанії Чек-лист документів для громадян поза ЄС з офіційними джерелами — у нашому гайді: Вимоги до документів на NIE для громадян поза ЄС.

Реальний досвід роботи з клієнтами: «Американський клієнт подав заявку на отримання NIE через іспанське консульство в Лос-Анджелесі 15 листопада 2025 року. Він отримав його 18 грудня — рівно 33 дні, довше, ніж заявлені 15–30 днів, через святкові вихідні в США та Іспанії. Завжди враховуйте святкові періоди при плануванні свого графіка.» — Команда обслуговування клієнтів E-Residence, січень 2026

Порада: Якщо подаєте заявку зі США, Великої Британії або Канади, терміни обробки в консульстві суттєво відрізняються залежно від місця. Х’юстон, Единбург і Торонто постійно обробляють заявки швидше, ніж Нью-Йорк, Лондон чи Лос-Анджелес, через менший обсяг заявок. Зателефонуйте заздалегідь, щоб дізнатися поточні терміни обробки.

Сам номер NIE залишається дійсним безстроково після видачі. Однак, якщо ви не продовжите купівлю нерухомості протягом 3-6 місяців, деякі банки та нотаріуси можуть запросити оновлені документи, які підтверджують, що NIE залишається чинним, що вам не відмовляли у дозволі на проживання і що ви не маєте юридичних проблем в Іспанії.

Крок 2: Відкрити іспанський банківський рахунок

Повний банківський гайд для нерезидентів — документи, банки, що працюють без NIE, і строки — у нашому гайді з відкриття рахунку в Іспанії для нерезидента.

Іспанські банківські регуляції (Закон 10/2010 про запобігання відмиванню грошей) вимагають, щоб кошти від купівлі нерухомості передавалися через іспанські банківські канали. Іноземні перекази безпосередньо продавцям не приймаються нотаріусами для операцій з нерухомістю через дотримання вимог щодо протидії відмиванню грошей.

Нерезидентські рахунки (Cuenta no Residente)

Іспанські банки пропонують спеціалізовані рахунки для іноземних покупців нерухомості, які не мають іспанського податкового резидентства. Ці рахунки функціонують ідентично до рахунків резидентів для операцій з нерухомістю, але можуть мати різні структури комісій і вимагати менше документів для відкриття.

Основні банки з сильною підтримкою експатів (оцінка 2026 року):

Банк	Служба англійською мовою	Онлайн-банкінг	Доступність іпотеки	Типова щомісячна плата
Banco Sabadell	Відмінно (спеціалізовані підрозділи експатів у прибережних районах)	Так, повний англійський інтерфейс	Так (умови нерезидента)	€0-€10
BBVA	Добре (великі міста, обмежені в сільській місцевості)	Так, багатомовний додаток	Так	€0-€8
Сантандер	Добре (перевага міжнародної мережі)	Так	Так	€0-€12
CaixaBank	Помірна (найбільша мережа філій)	Так (обмежена англійська)	Так	€0-€10

Вимоги до відкриття рахунку

Відповідно до правил Банку Іспанії (Циркуляр 2/2014):

• Дійсний паспорт (оригінал для особистої перевірки)
• Сертифікат NIE (оригінал або завірена копія — банки не приймають ксерокопії)
• Підтвердження адреси в рідній країні (рахунок за комунальні послуги, банківська виписка або державний документ, датований протягом 90 днів)
• Підтвердження професії або джерела доходу (лист про працевлаштування, реєстрація бізнесу або пенсійна документація для дотримання вимог щодо протидії відмиванню грошей)
• Початковий депозит: €100-€500 залежно від типу банку та рахунку
• Іспанський номер мобільного телефону (деякі банки надають тимчасові номери для відкриття рахунку)

Дотримання вимог щодо протидії відмиванню грошей: Банки зададуть детальні питання щодо джерела фінансування для придбання вашої нерухомості. Підготуйте документи, що підтверджують накопичення коштів — історію заощаджень, продаж попередньої нерухомості, документи про спадщину, звіти про ліквідацію інвестицій тощо. Це стандартна процедура, а не підозра у порушеннях.

Терміни обробки:

• Прийом у відділенні: 30-45 хвилин
• Перевірка документів: 1-3 робочі дні
• Активація облікового запису: загалом 5-10 робочих днів
• Доступ до онлайн-банкінгу: 24-48 годин після активації
• Фізична дебетова картка надходить: 7-10 робочих днів поштою

Рахунок має бути повністю функціональним до підписання остаточного акту на власність, оскільки нотаріуси вимагають підтвердження наявності коштів і не можуть продовжувати без підтвердження того, що кошти перебувають на іспанському рахунку під вашим контролем.

Крок 3: Найміть незалежного іспанського адвоката (найважливіший крок)

Це ваш найважливіший захист. Ваш абогадо (адвокат) — єдиний професіонал у цій угоді, який виключно представляє ваші інтереси. Агенти з нерухомості представляють продавців, нотаріуси — неупереджені посадовці, юристи забудовників захищають забудовників — лише ВАШ адвокат захищає ВАС.

Що має перевірити ваш адвокат

Згідно з найкращими практиками Іспанської асоціації адвокатів (Abogacía Española), комплексна перевірка включає:

1. Пошук у реєстрі нерухомості (Nota Simple)

Ваш адвокат замовляє офіційний витяг із Реєстру майна, який показує:

• Поточний зареєстрований власник(и) з повною ідентифікацією
• Точні межі власності та зареєстрована площа
• Будь-які іпотеки (гіпотеки), зареєстровані на нерухомість
• Сервітути (servidumbres), такі як права проїзду
• Обмеження на використання або продаж
• Судові накази або судові провадження, що стосуються майна

Вартість: €9 за онлайн-пошук через Colegio de Registradores
Обробка: Миттєвий доступ до онлайн-запитів

2. Пошук у міській раді (Ayuntamiento)

Перевіряється у місцевій муніципальній владі:

• Нерухомість має чинне свідоцтво про придатність для проживання (cédula de habitabilidad)
• Усі будівельні роботи мають відповідні дозволи на будівництво (licencias de obra)
• Жодних наказів на знесення (órdenes de demolición) не існує
• Немає несплачених муніципальних податків (заборгованості IBI)
• Зонування ділянки дозволяє використовувати нерухомість у спосіб, який ви плануєте
• Немає очікуваних змін у міському плануванні, що впливають на цю територію

Вартість: €50-€150 залежно від муніципалітету
Обробка: 15-30 робочих днів (суттєво залежить від розміру та ефективності муніципалітету)

3. Верифікація громади (для квартир та урбанізацій)

Ваш адвокат повинен отримати та перевірити:

• Останні 12 місяців протоколів громадських зборів (actas de la junta)
• Громадські статути (estatutos) та внутрішні правила (normas de régimen interior)
• Сертифікат про відсутність боргу (certificado de estar al corriente de pago) від адміністратора об’єднання співвласників
• Інформація про будь-які затверджені, але несплачені спеціальні внески (derramas)
• Статус бюджету громади та резервного фонду

Іспанське горизонтальне майнове право (Закон 49/1960, оновлено Законом 8/2013, BOE-A-2013-3780) покладає відповідальність за борги об’єднання співвласників на нерухомість, а не на власників. Ви успадковуєте ці зобов’язання, коли купуєте.

Експертне попередження з місця:

«Ми відхилили 3 з кожних 20 об’єктів під час перевірки у 2025 році. Найпоширеніші проблеми: несплачені громадські збори, успадковані новим власником за іспанським законодавством, незаконне будівництво басейнів без дозволів та нерухомість із розширеннями, зведена без належного дозволу. Один клієнт майже купив віллу з громадським боргом у €47 000 за несплаченими спеціальними платежами, що триває чотири роки. Nota simple показав нульовий борг, оскільки борги громади не завжди відображаються в реєстрах нерухомості — ви повинні запитати пряме підтвердження від адміністратора об’єднання співвласників.» — Альберто Фернандес Льоренте, юрист з нерухомості, Малага, 18 років досвіду

Структура юридичних гонорарів (ринкові ставки за лютий 2026 року)

Складність угоди	Діапазон гонорару	Що зазвичай входить у послугу
Стандартна квартира (без ускладнень)	€1 200–€1 800	Вся перевірка, перевірка акту, підписання, присутність
Окремий будинок/вілла	€1 800–€2 500	Вищезазначено, плюс детальна перевірка міського планування
Сільська власність	€2 200–€3 500	Вище плюс водні права, права доступу, сільськогосподарські перевірки
Новобудова від забудовника	€1 500–€2 200	Перевірка договору, перевірка банківської гарантії, приймання об’єкта
Нерухомість, вилучена банком	€2 000–€3 000	Відновлення документів про право власності, перевірка погашення боргу

Як обрати свого адвоката:

• Повинен бути колегіадо (членом офіційної Іспанської асоціації адвокатів)
• Перевірте членство в реєстрі Consejo General de la Abogacía Española
• Необхідно мати професійне страхування від відповідальності (seguro de responsabilidad civil profesional)
• Попросіть рекомендації у інших іноземних покупців (не у агентів)
• Переконайтеся, що вони не мають комерційних відносин із продавцем, агентом чи забудовником

Червоний прапорець, якого слід уникати: Якщо агент з нерухомості, забудовник або продавець «рекомендує» адвоката фразами на кшталт «наш надійний юрист, який працює дуже ефективно» або «адвокат, послугами якого користуються всі», ввічливо відмовляйтеся. Це створює внутрішній конфлікт інтересів. Ефективність адвоката служить їхньому постійному клієнту (продавцю/агенту), а не вам як одноразовому покупцю.

Крок 4: Процес укладання контракту

Іспанська купівля нерухомості передбачає два договори перед остаточним актом:

Контракт на бронювання (Contrato de Reserva)

Ця попередня угода знімає нерухомість з ринку на визначений період (зазвичай 10-30 днів), що дає час на перевірку.

Типові суми депозитів (ринкова практика 2026 року):

Вартість нерухомості	Стандартний депозит за бронювання	Тривалість
Менше €200 000	€3 000-€6 000	10-15 днів
€200 000-€500 000	€6 000-€10 000	15-20 днів
€500 000-€1 000 000	€10 000-€20 000	20-30 днів
Понад €1 000 000	€20 000+ або 1-2% від ціни	30-45 днів

Депозит за бронювання має бути повернений, якщо:

• Пошук у реєстрі нерухомості виявляє нерозкриті іпотеки або обмеження;
• Пошук у міській раді показує відсутність належних дозволів на будівництво або свідоцтва про придатність для проживання;
• Нерухомість не проходить структурне обстеження (якщо включено умову про оцінювання);
• Іпотечна заявка відхилена (лише за умови фінансування);
• Продавець не може надати чітке право власності.

Ви втрачаєте депозит, якщо просто зміните свою думку без договірного обґрунтування, вашу іпотеку відхилять, але ви не враховуєте умову фінансування, або якщо не завершите покупку у погоджені терміни без вагомої причини.

Депозитний договір (Contrato de Arras)

Після успішної перевірки ви підписуєте contrato de arras — юридично обов’язковий приватний договір, який зобов’язує обидві сторони завершити продаж.

Іспанський цивільний кодекс (статті 1452-1454) визнає три типи, але 90% операцій використовують arras penitenciales:

Тип	Якщо продавець відмовиться	Якщо покупець відмовиться	Поширене використання
Arras penitenciales	Продавець повертає депозит у подвійному розмірі	Ви втрачаєте депозит	90% угод
Arras Confirmatorias	Подайте позов за відшкодування збитків	Подайте позов за відшкодування збитків	Рідкісні
Arras penales	Штраф + збитки	Штраф + збитки	Дуже рідкісно

Стандартний депозит: 10% від загальної покупної вартості відповідає ринковому стандарту і визнається нотаріусами та судами як розумний.

Договір повинен включати: повну ідентифікацію всіх сторін, повний опис майна, зокрема кадастровий номер (referencia catastral), загальну ціну купівлі та розподіл платежів, тип arras, чітко зазначений, дату завершення підписання остаточного акту та наслідки порушення з боку кожної сторони.

Хронологія: Підписання остаточного акту зазвичай відбувається через 4-8 тижнів після підписання аррас, що дає час на завершення іпотеки (якщо це застосовно), податкові розрахунки та підготовку, угоду про страхування майна та міжнародні перекази коштів.

Крок 5: Розуміння іспанського податку на нерухомість

Саме тут багато іноземних покупців стикаються з несподіванками. Купівля нерухомості в Іспанії передбачає самооцінене оподаткування — ви повинні самостійно розраховувати, декларувати та сплачувати податки у встановлені строки. Податкова служба не надішле вам рахунок.

ITP проти IVA: який податок застосовується до вашої покупки?

Ваш основний податок на покупку залежить від того, чи купуєте ви житло на вторинному ринку, чи новобудову:

За нерухомість із вторинного ринку (купівля у приватного власника) сплачується ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – податок на передачу майна):

Автономна спільнота	Ставка ITP 2026	Тип	Примітки
Мадрид	6%	Єдина ставка	Найнижча ставка в Іспанії
Валенсія	10%	Частково прогресивний	8% для нерухомості менше €150 000
Андалусія	8–10%	Прогресивний	8% до €400k, 9% до €700k, на 10% вище
Каталонія	10–11%	Прогресивний	11% понад €1M, 5% для покупців до 32 років
Балеарські острови	8–11,5%	Прогресивний	Найвищі ставки в Іспанії
Канарські острови	6,5% (IGIC)	Єдина ставка	Спеціальний податковий режим

Джерело: Регіональні податкові агентства; Валенсія: Generalitat Valenciana, Андалусія: Junta de Andalucía

За нові об’єкти (купівля у забудовника) сплачується IVA (ПДВ) у розмірі 10% ПЛЮС AJD (Actos Jurídicos Documentados – гербовий збір) у розмірі 1-1,5%, загалом 11-11,5%. Правова основа: Закон 37/1992 про ПДВ (BOE-A-1992-28740).

Терміни сплати податків та штрафи

Критичний термін: 30 календарних днів до підписання ескритури (нотаріального акту)

Штрафи за прострочення сплати відповідно до Загального податкового законодавства (Закон 58/2003, стаття 27, BOE-A-2003-23186):

• 1-3 місяці запізнення: 5% надбавки + щоденні відсотки
• 3-6 місяців затримки: 10% надбавки + щоденні відсотки
• 6-12 місяців затримки: 15% надбавки + щоденні відсотки
• Протягом 12 місяців: 20% надбавки + щоденні відсотки
• Відсоткова ставка: 3,75% річно (2026)

Плюс: Податкові органи можуть накласти додаткові штрафи у розмірі 50-150%, якщо визнають, що уникнення було навмисним.

Реальний кейс:

«Британська пара купила віллу в Марбельї за 380 000 євро у вересні 2024 року. Вони думали, що їхній адвокат автоматично сплатить податок ITP. Адвокат припускав, що вони розберуться самі. Жоден із них не заплатив протягом 30 днів. Податкова вимога надійшла через 8 місяців: €30 400 початкового податку + €4 256 штрафів і відсотків = €34 656 загалом. Вони заплатили додатково €4 256 (на 14% більше) через непорозуміння. Завжди підтверджуйте ПИСЬМОВО, хто буде подавати та сплачувати податки.» — E-Residence Case Files, листопад 2025

Крок 6: Підписати остаточний акт власності (Escritura Pública)

Ескритура — це офіційний нотаріальний акт, який передає право власності. Це юридично обов’язковий момент продажу за іспанським законодавством (стаття 609 Цивільного кодексу).

Роль нотаріуса та гонорари

Іспанських нотаріусів призначає Міністерство юстиції після складання надзвичайно конкурентних державних іспитів (історично їх успішно складають менш ніж 3% кандидатів). Вони виступають як неупереджені державні посадовці, а не як захисники будь-якої зі сторін.

Нотаріус перевіряє особи, підтверджує законну дієздатність укладати договір, зачитує весь акт уголос іспанською, пояснює ключові пункти, перевіряє здійснення платежу, забезпечує дотримання іспанського законодавства та видає офіційні печаткові копії.

Нотаріальні збори регулюються урядом Королівським указом 1426/1989 (BOE-A-1989-26019):

Вартість нерухомості	Діапазон нотаріальних гонорарів
€100 000	€600-€850
€200 000	€750-€1 000
€300 000	€800-€1 200
€500 000	€1 000-€1 400
€1 000 000+	€1 500-€2 200

Що відбувається на церемонії підписання

Весь процес займає 45-90 хвилин:

1. Перевірка особи (5-10 хв): Усі сторони пред’являють паспорти/посвідчення особи
2. Читання акту (30-45 хв): Нотаріус зачитує всю ескритуру вголос іспанською (цього вимагає закон)
3. Питання (5-15 хв): Сторони можуть запросити уточнення
4. Підтвердження оплати (5-10 хвилин): Покупець надає підтвердження банківського переказу
5. Підписання (5-10 хв): Усі сторони підписують кілька копій
6. Передача ключа: якщо ще не передано

Ви повинні взяти з собою:

• Дійсний паспорт і сертифікат NIE (оригінали)
• Підтвердження банківського переказу, що підтверджує оплату на рахунок продавця
• Ваш адвокат (дуже рекомендую)
• Перекладач, якщо ви не володієте іспанською вільно

Право власності передається негайно, щойно всі сторони підпишуть ескритуру. Ви юридично володієте нерухомістю з цієї секунди, хоча реєстрація в реєстрі майна займає додатково 4-8 тижнів.

Перспектива нотаріуса: «За 22 роки я провів понад 3 000 підписань нерухомості. Найзручніші угоди стосуються покупців, які: приводять адвоката, заздалегідь прочитали перекладений акт, мають вже підтверджені кошти на іспанському рахунку та заздалегідь домовилися про податкові платежі. Найбільші проблеми пов’язані з покупцями, які приходять самі, не говорять іспанською, нічого не читали і очікують зрозуміти 15-сторінковий юридичний документ за 45 хвилин.» — Фернандо Руїс Гомес, нотаріус Аліканте

Повний розподіл транзакційних витрат

Розуміння точних витрат запобігає несподіванкам. Ось детальний опис типової покупки:

Приклад: квартира на вторинному ринку у Валенсії за €300 000

Предмет	Вартість	% від ціни	Правова основа
Ціна купівлі	€300 000	100%	За домовленістю сторін
Податок на трансферт ITP (10%)	€30 000	10,0%	Валенсійський закон 13/1997
Нотаріальний гонорар	€1 000	0,3%	RD 1426/1989 (регульований)
Реєстр нерухомості	€500	0,2%	RD 1427/1989 (регульований)
Гонорар адвоката	€2 000	0,7%	Ринкова ставка
Гестор (адміністратор)	€400	0,1%	Ринкова ставка
Енергетичний сертифікат	€180	0,1%	Ринкова ставка
Комісії за банківські перекази	€65	0,0%	Банківські платежі
ПОВНЕ ПРИДБАННЯ	€334 145	111,4%

Поточні витрати першого року:

• Податок на нерухомість IBI: €750
• Громадські внески: €1 800 (€150/місяць)
• Податок на доходи для нерезидентів: €650
• Страхування будівель: €400
• Комунальні послуги (часткове використання): €1 000
• Разом поточних витрат за перший рік: €4 600 (1,5% від вартості нерухомості)

Регіональне порівняння: Де купувати в Іспанії

Різні регіони відповідають різним пріоритетам. Ось порівняння на основі даних:

Регіон	В середньому €/м²	Зростання 2025	Відсоток іноземних покупців	Найкраще для	Клімат	Податок ITP
Коста-дель-Соль	€2 800–€4 200	11%	43%	Цілорічне проживання, послуги експатів	320 сонячних днів	8–10%
Валенсія	€1 900–€3 200	9%	25%	Пляж+місто, культура, доступність	300 сонячних днів	10%
Коста-Бланка	€1 600–€2 800	7%	52%	Британська спільнота, вихід на пенсію	Найсухіший в Іспанії	10%
Барселона	€4 500–€7 500	6%	20%	Міська вишуканість, культура	М’які зими	10–11%
Балеарські острови	€3 500–€9 000	10%	38%	Розкіш і потенціал доходу від туризму	Острівний рай	8–11,5%
Канарки	€1 800–€3 500	8%	35%	Сонце цілий рік, податкові пільги	Субтропічний	6,5%
Мадрид	€3 800–€6 200	6%	15%	Столиця, вигідна оренда	Континентальний	6%

Джерело: Звіт ринку Idealista Property Portal Q4 2025, дані регіонального реєстратора нерухомості

Costa del Sol (провінція Малага) лідирує за кількістю закупівель експатів завдяки розвиненій інфраструктурі, міжнародним школам, приватним лікарням та комплексним англомовним сервісам. Місто Малага пропонує міську вишуканість із близькістю до пляжу. Однак надмірний туризм зростає і водні обмеження стають дедалі поширенішими.

Валенсія стала провідним напрямком для молодих експатів і віддалених працівників у 2025 році. Місто пропонує автентичну іспанську культуру, чудові пляжі, нижчі витрати на життя, ніж у Барселоні чи Мадриді, та інфраструктуру, що швидко поліпшується. Ціни на нерухомість у центрі Валенсії зросли на 12,3% у 2025 році.

Канарські острови забезпечують цілорічну теплу погоду та спеціальний податковий статус через ZEC (Zona Especial Canaria), пропонуючи 4% корпоративний податок для кваліфікованих підприємств. Однак відстань від материкової Європи впливає на доступність.

Критичне оновлення щодо регулювання оренди: Туристична оренда суворо обмежена або фактично заборонена в місті Барселона, центрі Мадрида, більшій частині Майорки та дедалі частіше у Валенсії. Завжди перевіряйте законність оренди безпосередньо в міській раді (Ayuntamiento) перед купівлею нерухомості з планами орендного доходу.

Іпотека для іноземних покупців

Іспанські банки пропонують іпотеки для нерезидентів із значно суворішими умовами, ніж резидентне фінансування.

Порівняння між нерезидентами та резидентами

Фактор	Нерезиденти	Резиденти	Вплив
Максимальний LTV	60–70%	80%	Потрібно 30–40% депозиту проти 20%
Процентна ставка	3,5–5,5%	2,5–4,0%	Сплачуйте €150–300/місяць більше за €100k позики
Максимальний термін	20–25 років	30 років	Вищі щомісячні платежі
Віковий ліміт	Кредит закінчується у віці 70–75 років	Кредит закінчується у віці 75–80 років	Суттєво впливає на старших покупців
Час обробки	4–8 тижнів	3–6 тижнів	Обов’язково закладайте це у графік угоди
Перевірка доходів	Ретельна	Стандартна	Дохід самозайнятих ураховують з дисконтом 10–20%

Поточні процентні ставки (лютий 2026)

Іпотеки з фіксованою ставкою:

• 10 років фіксовано: 4,5-5,5% (нерезидент) проти 3,2-4,0% (резидент)
• 15 років фіксовано: 4,8-5,8% проти 3,5-4,3%
• 20 років фіксовано: 5,0-6,0% проти 3,8-4,6%

Іпотеки зі змінною ставкою:

• Euribor (наразі 3,18% станом на лютий 2026 року) + маржа 1,5-2,5% = ~4,7-5,7% поточна ставка

Джерело: Іпотечна статистика Банку Іспанії, січень 2026; Індивідуальні опитування банківських ставок

Обов’язкова документація

Іспанські іпотечні заявки потребують широкого фінансового розкриття:

Для працевлаштованих позичальників:

• Податкові декларації за останні 3 роки
• Платіжні відомості за останні 6 місяців
• Трудовий договір
• Банківські виписки за останні 12 місяців (усі рахунки)
• Доказ джерела депозиту

Для самозайнятих:

• Податкові декларації за останні 3 роки бізнесу
• Особисті податкові декларації за останні 3 роки
• Бізнес-рахунки (прибуток і збитки, баланс)
• Декларації з ПДВ (якщо застосовується)
• Підтвердження власності бізнесу

Документи про нерухомість:

• Підписано contrato de arras (депозитний договір)
• Nota simple на нерухомість (витяг з реєстру)
• Оцінка, рекомендована банком (tasación): €300-€500, займає 7-10 днів
• Енергетичний сертифікат

Банки видають кредит виходячи з меншої з двох величин — ціни купівлі чи оцінної вартості. Якщо вартість нерухомості становить €280 000, але ви платите €300 000, банк розрахує кредит від €280 000 (при 70% LTV = максимальний кредит €196 000, а не очікувані €210 000). Вам потрібен додатковий депозит у €14 000.

Обов’язкове страхування та витрати

Іспанські іпотеки вимагають:

• Страхування життя: €30-€150/місяць (покриття дорівнює непогашеному залишку кредиту)
• Страхування житла: мінімум €300-€600/рік
• Комбінація додає 0,5-1,0% до ефективної річної вартості

Штрафи за дострокове погашення (Закон 5/2019):

• Перші 10 років: максимум 2% від суми погашення
• Після 10 років: Максимум 0,5% від суми погашення

Золота віза: закрита для нових заявників у квітні 2025 року

Іспанська «золота віза» — дозвіл на проживання для громадян поза ЄС, які інвестували 500 000 € і більше в нерухомість (раніше закон 14/2013) — була скасована Органічним законом 1/2025 (BOE-A-2025-76), опублікованим 3 січня 2025 року. Прийом нових заявок припинено 3 квітня 2025 року.

Що це означає для покупців сьогодні:

• Купівля нерухомості в Іспанії й надалі повністю законна для іноземців — просто сама по собі вона більше не дає права на проживання.
• Заявки, подані до 3 квітня 2025 року, продовжують розглядатися, а чинні власники зберігають права на продовження на початкових умовах.
• Право на проживання тепер потрібно отримувати окремим шляхом — через роботу, дохід або бізнес (наприклад, віза цифрового кочівника, нелукративна віза або підприємницький дозвіл), а не через розмір покупки.

Податкове попередження лишається чинним: проживання в Іспанії 183 і більше днів на рік робить вас податковим резидентом Іспанії незалежно від типу візи, з обов’язком декларувати дохід з усього світу. Ретельно рахуйте дні — володіння нерухомістю це правило не змінює.

Поширені помилки іноземних покупців

1. Залучення адвоката, рекомендованого агентом або забудовником

Частота: ~30% іноземних покупців спочатку розглядають це
Вартість помилки: €5 000-€50 000 прихованих проблем

Агенти з нерухомості та забудовники мають постійні комерційні відносини з певними юристами, які надають пріоритет укладенню угод, а не захищають ваші інтереси. Їхній постійний клієнт — це агент/забудовник, а не ви.

Справжній випадок: «Британська пара, яка купила квартиру в Барселоні за 420 тисяч євро, користувалася послугами юриста забудовника (€800, здавалося дешевим). Адвокат не перевірив протоколи громадських зборів. Після покупки вони виявили спеціальний внесок на ремонт фасаду у розмірі €15 000, затверджений до їхньої покупки. Незалежний юрист би це помітив і домовився. Загальна непотрібна вартість: €15 000.» — Справа E-Residence #2024-287

Рішення: Знайдіть незалежного юриста через каталог Іспанської асоціації адвокатів, перевірте відсутність стосунків з продавцем чи агентом.

2. Ігнорування боргової відповідальності громади

Частота: 25% не запитують сертифікат про громадський борг
Вартість помилки: €2 000-€50 000 успадкованих боргів

Іспанське горизонтальне майнове право покладає відповідальність за борги об’єднання співвласників на нерухомість, а не на власників. Коли ви купуєте, ви успадковуєте несплачені збори.

Рішення: ЗАВЖДИ вимагайте в адміністратора об’єднання співвласників сертифікат про нульовий борг ( certificado de estar al corriente de pago ), датований протягом 5 днів після підписання остаточного акту.

3. Хибне припущення: право власності на нерухомість = право на проживання

Купівля нерухомості сама по собі не дає права жити в Іспанії. Іспанський шлях інвесторської візи та права на проживання закрили для нових заяв 3 квітня 2025 року; купівля нерухомості зараз не дає підстав для нової «золотої візи». Перевіряйте імміграційні вимоги, які діють для вашого громадянства та ваших планів.

Заяви, подані до закриття, дозволи, чинні на той момент, і запити на продовження підпадають під перехідні положення закону щодо інвесторів. Ці положення не є новим шляхом для того, хто купує нерухомість зараз.

4. Переоцінка потенціалу доходу від оренди

Частота: 60% «інвестиційних» покупців переоцінюють життєздатність

Оренда житла для туристів заборонена/обмежена в Барселоні, центрі Мадрида, більшій частині Майорки, а також посилюється в інших місцях. Довгострокова оренда дає валовий дохід 4-6%, але іспанське законодавство про оренду суворо захищає орендарів — виселення орендаря, який не платить, триває в середньому 12–18 місяців.

Реалістичний розрахунок прибутковості для нерухомості €300 тис.:

• Валова орендна плата: €14 400/рік
• Мінус витрати (IBI, збори, страхування, управління, ремонт): -€9 810
• Мінус податок на доходи: -€872
• Чистий: €3 718 = дохідність 1,24%

Якщо ви живете за межами ЄС/ЄЕП: у цьому прикладі власник — резидент ЄС/ЄЕП, який сплачує податок за ставкою 19% після вирахування дозволених витрат. Резиденти інших країн, зокрема Великої Британії та США, сплачують 24% з валової орендної плати без жодних вирахувань: тут €3 456 замість €872, тож чистими залишається €1 134 (дохідність 0,38%).

Місцева перспектива: Обговорення на Reddit щодо етичної купівлі іноземної нерухомості підкреслюють розчарування Іспанії тим, що іноземні інвестиції підвищують ціни вище місцевих зарплат. Деякі регіони розглядали 100% податки на купівлю нерухомості для нерезидентів у 2025 році.

5. Пропущені терміни сплати податків

Частота: 20% покупців, які купують вперше, затримують сплати податків
Вартість помилки: штрафи 5-25%

Система самооцінки в Іспанії означає, що ВИ повинні розрахувати та сплатити протягом 30 днів. Податкова служба не надсилає рахунки. Письмово підтверджіть, хто займається цим (ваш адвокат чи ви), і попросіть письмове підтвердження після завершення.

Щорічні зобов’язання щодо володіння нерухомістю

Податковий календар для нерезидентів

Зобов’язання	Крайній термін	Форма	Що ви декларуєте	Штраф
Податок на нерухомість IBI	Вересень-листопад (варіюються)	Муніципальне виставлення рахунків	Автоматичне виставлення рахунків	Надбавка 5-20%
Податок на доходи для нерезидентів (не орендований)	31 грудня	Форма 210	Заявлений дохід (1,1-2% кадастрової вартості)	5-20% + відсотки
Податок на доходи нерезидентів (оренда)	1–20 квітня (наступного року)	Форма 210	Дохід від оренди мінус витрати (резиденти ЄС/ЄЕП); валова орендна плата без вирахувань (усі інші)	5-20% + відсотки
Податок на багатство (якщо активи >поріг)	30 червня	Форма 714	Світові активи > €700k-€3 млн	5-20% + відсотки
Капітальний приріст (на продаж)	2–4-й місяць після продажу	Форма 210	Прибуток від продажу	5-20% + відсотки

Приклад форми 210 (нерухомість без оренди):

• Кадастрова вартість: €180 000
• Врахований дохід: €180 000 × 1,1% = €1 980
• Податок до сплати: €1 980 × 19% (ставка ЄС/ЄЕП) = €376 на рік
• За межами ЄС/ЄЕП (наприклад, Велика Британія, США): €1 980 × 24% = €475 на рік

Ви сплачуєте це, навіть якщо нерухомість не приносить жодного доходу — це податок на вигоду від особистого користування.

Громадські внески та спеціальні платежі

Щомісячні платежі суттєво різняться:

• Базова квартира: €40-€100/місяць
• Середній комплекс: €100-€200/місяць
• Розкішна забудова: €200-€400/місяць
• Курортний комплекс: €300-€800/місяць

Спеціальні внески (derramas) для капітального ремонту:

• Заміна даху: від €3 000 до €15 000 на власника
• Модернізація ліфта: €1 500-€5 000
• Реставрація фасаду: €5 000-€20 000

Це обов’язково. Громади можуть подавати позови, отримувати судові накази, накладати заставу на вашу власність, якщо вона не сплачена.

Важливий контрольний список для купівлі нерухомості

Перед тим, як зробити пропозицію

• Отримано NIE (закладіть 2–4 тижні)
• Відкрито іспанський банківський рахунок (закладіть 1–2 тижні)
• Незалежний адвокат найнято (не рекомендований агентом)
• Нерухомість переглядалася кілька разів (різні дні/часи)
• Законність оренди перевірено в міській раді, якщо плануєте здавати житло
• Попереднє схвалення іпотеки отримано при фінансуванні

Під час належної перевірки (ваш адвокат перевіряє)

• Реєстр нерухомості підтверджує право власності продавця, без прихованих боргів
• Міська рада підтверджує дозволи на будівництво, свідоцтво про придатність для проживання
• Сертифікат громадського боргу показує нульовий баланс
• Фізична власність відповідає кадастровим записам
• Жодних наказів на знесення чи порушень міського планування
• Надано енергетичний сертифікат

Перед підписанням остаточного акту власності

• Вся перевірка виконана задовільно
• Кошти переведені на іспанський банківський рахунок
• Оформлене страхування будівель (з дати підписання)
• Процес сплати податку підтверджено письмово
• Адвокат буде присутній разом з вами під час підписання в нотаріуса
• Домовлено про переоформлення комунальних послуг

Протягом 30 днів після підписання

• Сплата податку на передачу майна (ITP або IVA)
• Подати податкову декларацію (Форма 600/610)
• Переведіть електрику, воду, газ на своє ім’я
• Налаштуйте автоматичне списання IBI
• Налаштуйте автоматичне списання внесків об’єднання співвласників
• Замініть замки дверей (у попередніх власників є копії)

Поширені запитання

Чи можу я купити нерухомість в Іспанії без NIE?

Для іноземних фізичних осіб іспанським податковим ідентифікаційним номером зазвичай є NIE. Якщо у вас його ще немає, перш ніж рухатися далі, запитайте в нотаріуса та в Agencia Tributaria, які засоби ідентифікації та документи потрібні. NIE не дає права на проживання. Див. роз’яснення Agencia Tributaria щодо ідентифікації і наш чек-лист документів для NIE.

Чи можуть іноземці купувати нерухомість в Іспанії?

Так, але купівля нерухомості сама по собі не дає права жити в Іспанії. Інвесторський шлях закрили для нових заяв 3 квітня 2025 року; до раніше поданих заяв і вже чинних дозволів застосовуються перехідні положення. Ваш шлях до права на проживання залежить від громадянства та обставин, а не від ціни нерухомості. Перевіряйте офіційні правила окремо від самої купівлі.

Скільки часу займає весь процес покупки?

8-12 тижнів від початкової пропозиції до володіння: Бронювання + належна перевірка (2-3 тижні), депозитний договір до остаточного підписання (4-6 тижнів), реєстрація в реєстрі нерухомості (4-8 тижнів, перетинається з власністю). Готівкові покупки можуть здійснюватися швидше (6-8 тижнів). Покупки з іпотекою тривають повних 12 тижнів або більше.

Чи можу я купити нерухомість дистанційно, не відвідавши Іспанію?

Юридично так, за довіреністю. На практиці це ризиковано. Фото приховують проблеми зі станом житла, ви не можете оцінити шум чи рух у районі, і легко пропустити тривожні сигнали. Якщо це справді необхідно, найміть незалежного інспектора (€400-€800) для детального огляду, перш ніж брати на себе зобов’язання.

Що станеться, якщо я перевищу 90 днів в Іспанії?

Володіння нерухомістю не подовжує дозволеного строку перебування. Якщо на вас поширюються шенгенські правила короткострокового перебування, звичайний максимум — 90 днів протягом будь-яких 180 днів; ваша віза може дозволяти менше днів. Перевищення строку може мати юридичні наслідки. Перш ніж планувати поїздку, перевірте свій дозвіл і калькулятор короткострокового перебування Єврокомісії.

Чи потрібен мені іспанський дохід для отримання іпотеки?

Ні. Іспанські банки оцінюють світові доходи. Однак іноземний дохід вимагає більше документів (перекладеного, часто нотаріально засвідченого). Деякі банки віддають перевагу заявникам з іспанськими податковими деклараціями, але це не є обов’язковим. Іноземні доходи самозайнятих осіб перевіряють найсуворіше.

Чи зараз хороший час купувати іспанську нерухомість?

Якщо купуєте для особистого користування/способу життя з горизонтом 7-10 років, час менш критичний, ніж пошук відповідної нерухомості у правильному місці. Якщо купувати виключно заради інвестиційного доходу, іспанська нерухомість пропонує скромну чисту дохідність порівняно з альтернативами. Вгадати вдалий момент на ринку неможливо. Зосередьтеся на ретельній перевірці.

Остаточні висновки: ключі до успіху

1. Найміть незалежного адвоката (€1 500-€2 500) – ваш єдиний захист від прихованих проблем від €5k-€50k+
2. Плануйте бюджет реалістично — на 10–15% більше за ціну купівлі для податків і зборів
3. Сплачуйте податки протягом 30 днів або зіткнетеся з автоматичним штрафом 5-20%
4. Нерухомість ≠ право на проживання – інвесторський шлях закрили для нових заяв 3 квітня 2025 року; перевіряйте імміграційні правила для вашого громадянства та обставин окремо від самої купівлі
5. Рахуйте дні перебування в Іспанії – від 183 днів настає оподаткування доходів з усього світу
6. Перевірте законність оренди безпосередньо в міській раді перед купівлею для інвестицій
7. Запитуйте сертифікат про спільний борг — ви успадковуєте несплачені збори за іспанським законодавством
8. Річні витрати = 1,5-2,5% від вартості нерухомості (податки, збори, страхування, обслуговування)

Підсумок: Купівля нерухомості в Іспанії є простою для іноземних покупців, які дотримуються належних процедур, співпрацюють із кваліфікованими незалежними фахівцями та проводять ретельну перевірку перед підписуванням угоди. Тисячі іноземців щороку успішно купують іспанську нерухомість. Різниця між угодами, що проходять без проблем, і дорогими провалами майже завжди полягає в належному юридичному представництві та повній перевірці.